Sinds 2013 geldt in Nederland de Wet verhuurderheffing, op grond waarvan verhuurders van meer dan tien huurwoningen in het niet-geliberaliseerde segment (met ingang van 1 januari 2018 vijftig huurwoningen) een jaarlijkse heffing betalen. In de praktijk bestaat de nodige kritiek op (de toepassing van) deze wet en er lopen meerdere procedures tegen concrete heffingsbesluiten. Eén daarvan heeft geleid tot de uitspraak van de Hoge Raad van 23 juni 2017. Kernvraag was of er wel sprake was van een tegenprestatie en daarmee van huur.
De heffing was opgelegd aan een stichting die 45 kleine hofjeswoningen ter beschikking stelt aan vrouwen tegen een gemiddelde maandelijkse vergoeding van € 50. Volgens de stichting is de verhuurderheffing onterecht opgelegd, nu die geringe bijdrage geen tegenprestatie zou zijn ex art. 7:201 BW. De Hoge Raad oordeelt anders.
De Hoge Raad stelt voorop dat aansluiting dient te worden gezocht bij het huurbegrip van art. 7:201 BW. De Hoge Raad bekrachtigt het oordeel van het gerechtshof dat de betalingsverplichting kwalificeert als een tegenprestatie, nu de bijdrage niet van “elke reële betekenis is ontbloot”, terwijl deze verband houdt met het woongenot. Tevens wordt belang gehecht aan de verplichting van de bewoonsters de woning als hoofdverblijf te bewonen. Belangwekkend is dat de omstandigheid dat de betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die de verhuurder maakt voor de instandhouding en exploitatie van de woning niet tot een ander oordeel leidt. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat (1) bij de bepaling van de hoogte van de tegenprestatie rekening is gehouden met de inkomens-/vermogenspositie van de bewoonsters en (2) de vergoeding niet wordt geïndexeerd. Doorslaggevend lijkt te zijn dat “het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning” niet wordt doorbroken.
Conclusie is dat ook een zeer geringe, niet kostendekkende vergoeding in beginsel kwalificeert als tegenprestatie. A-G Wattel tekent overigens nog aan dat het hof in zijn visie ten onrechte is voorbij gegaan aan het Timeshare-arrest, nu het de bedoeling van partijen niet heeft meegenomen in zijn beoordeling (par. 8.8 van de conclusie).
