Op 10 november 2015 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een aantal prejudiciële vragen (ex art. 392 Rv.) voorgelegd aan de Hoge Raad. Deze vragen zagen op de reikwijdte van de verplichting van de verhuurder tot betaling van de verhuiskostenvergoeding in geval van een renovatie van een woonruimte. Op 22 april jl. heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord.
Art. 7:220 leden 5 t/m 7 BW bepalen kort gezegd dat als een huurder van een zelfstandige woonruimte genoodzaakt wordt om te verhuizen in verband met een renovatie, de verhuurder de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is. De hoogte van deze tegemoetkoming wordt jaarlijks voor 1 maart door de minister vastgesteld. Dit jaar is deze bijdrage vastgesteld op € 5.892,-.
De Hoge Raad heeft een aantal onduidelijkheden opgehelderd. Kort gezegd komen deze verduidelijkingen op het volgende neer:
- Artikel 7:220 leden 5 t/m 7 BW zijn dwingend recht.
- Als een huurder genoodzaakt wordt om te verhuizen in verband met renovatiewerkzaamheden, dan is een verhuurder de genoemde tegemoetkoming aan de huurder verschuldigd. Daarbij is het irrelevant op wiens initiatief deze renovatie plaatsvindt (de huurder of de verhuurder).
- Als de verhuizing genoodzaakt wordt in verband met de uitvoering van dringende werkzaamheden, dan is de verhuurder deze tegemoetkoming niet verschuldigd.
- Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel kunnen leiden.
- Renovatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die het woongenot verhogen ten gevolge van vervangende nieuwbouw dan wel van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.
- Is een verhuizing noodzakelijk in verband met groot onderhoud (zijnde een combinatie van renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden) dan nog is de verhuurder uitsluitend een tegemoetkoming verschuldigd als de verhuizing noodzakelijk is in verband met de renovatiewerkzaamheden. Per groot onderhoudsproject dient derhalve te worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden nopen tot de verhuizing.
Verhuurders let op: de goed bedoelde verhuurder die een huurder de mogelijkheid biedt om te kiezen voor de uitvoering van bepaalde renovatiewerkzaamheden, dient zich te realiseren dat als die door de huurder gekozen werkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken, de verhuurder ook gehouden is de hier bedoelde tegemoetkoming aan de huurder te betalen.
En tot slot breng ik graag onder de aandacht dat op 12 april jl. het wetsvoorstel ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ (EK 34 373) is aangenomen door de Eerste Kamer. In een eerdere bijdrage was hiervoor al aandacht gevraagd. Deze wet treedt in werking op 1 juli 2016.
