De voorzieningenrechter Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) oordeelde op 11 juni dat de horecahuurder in kwestie 25 procent van zijn huurprijs tijdelijk mocht opschorten (huurder verdedigde 50 procent), omdat de voorzieningenrechter het aannemelijk achtte dat de huurprijs zou worden verminderd in een bodemprocedure. Waarom? Een onvoorziene overheidsmaatregel (zoals een ‘coronacrisissluiting’) waardoor het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd, vormt huurrechtelijk een gebrek, ondanks dat dit niet aan de verhuurder is toe te rekenen. Deze onvoorziene omstandigheid (waarmee in de huurovereenkomst geen rekening was gehouden), verstoorde het evenwicht van de overeenkomst fundamenteel: ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst was niet redelijk, en evenmin billijk. Een redelijk richtsnoer zou, aldus de voorzieningenrechter, zijn als deze tegenvaller over huurder en verhuurder gelijk wordt verdeeld, rekening houdend met alle huurders- en verhuurdersomstandigheden van het geval, zoals (hier): het vervallen van de inkomstenbron van de huurder, maar ook de summier onderbouwde gestelde acute financiële problemen, het feit dat de huurder andere inkomstenbronnen had en de stelling van verhuurder dat hij afhankelijk was van deze inkomsten. Overmacht werd niet aangenomen: de coronacrisis veroorzaakte immers geen feitelijke betalingsonmogelijkheid. Deze voorzieningenrechter loste de discussie ogenschijnlijk enkel via de onvoorziene omstandigheden op en niet via de huurrechtelijke gebrekenregeling. Waarschijnlijk omdat de uitkomst ex art. 7:207 BW bij een volledig ontbreken van huurgenot zou (moeten?) zijn dat de huurprijs naar nihil zou worden bijgesteld, wat deze rechter niet redelijk achtte.
Voetbalvereniging Vitesse daagde haar verhuurder voor de rechter: zij wilde een deel van haar onder protest vooruitbetaalde huur terugkrijgen (zij had betaald onder dreiging van een faillissementsaanvraag). Vitesse kreeg geen gelijk. Ondanks dat de voorzieningenrechter Gelderland op 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) Vitesse volgde dat sprake was van een gebrek en onvoorziene omstandigheden (welke de contractuele (ROZ) huurprijsverminderingsuitsluiting bij gebreken, aldus de voorzieningenrechter, opzij kan zetten). Vitesse had haar vorderingen niet goed onderbouwd. Daarom stond niet vast dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
De voorzieningenrechter Overijssel oordeelde op 3 juni 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906) daarentegen dat de horecahuurder in deze zaak de volledige huur moest betalen, omdat de coronasluiting voor rekening van huurder komt: huurder was namelijk contractueel verantwoordelijk voor (behoud van) de exploitatievergunningen. Intrekking rechtvaardigde contractueel geen actie tegen de verhuurder. Het risico van een sluiting lag daarom bij de huurder. Desondanks overwoog de rechter dat partijen zich jegens elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid moesten gedragen. Partijen werden uitgenodigd om met elkaar in overleg te treden. Zelfs al krijg je in een procedure als huurder deels gelijk, het zonder vooraankondiging/vooroverleg stop zetten van de huurbetalingen (in verband met corona) is niet verstandig: de voorzieningenrechter Limburg stelde de huurder voor een derde vrij van huurbetaling, maar veroordeelde hem wel in de werkelijke juridische kosten van de verhuurder (zie ECLI:NL:RBLIM:2020:4399).
