De Zittende Rechter en de VvE

De algemene ledenvergadering van een VvE neemt besluiten die ertoe strekken dat ten aanzien van enkele jaarrekeningen géén controle door een accountant plaatsvindt, resulterend in controleverklaringen. De rechtbank Midden-Nederland overweegt dat de besluiten in strijd zijn met de statuten en om die reden nietig zijn (artikel 2:14 lid 1 BW).

Delen:

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email

De ‘Zittende Rechter’, in dit geval de rechtbank Midden-Nederland, vernietigt besluiten van een algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars wegens strijd met de statuten. Enkele jaarrekeningen zijn namelijk niet voorzien van controleverklaringen, maar van rapporten van feitelijke bevindingen.

Het bestuur van een vereniging van eigenaars (VvE) besluit tot een grootschalige renovatie van een complex dat bestaat uit 500 appartementen. De algemene ledenvergadering (ALV) stemt in met de renovatie (kosten: twintig miljoen euro). Twee gerechtigden tot tien appartementsrechten (de ‘eigenaars’) zijn het niet eens met het bedrag van ruim 300.000 euro dat zij moeten betalen. Zij stellen onder andere dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring van de jaarrekeningen 2016, 2017 en 2018 nietig zijn. Die jaarrekeningen zijn niet (zoals in voorafgaande jaren) voorzien van controleverklaringen, maar van rapporten van feitelijke bevindingen. In de statuten van de VvE is bepaald dat een door de ALV benoemde registeraccountant de balans en de exploitatierekening dient te controleren.

De rechtbank Midden-Nederland geeft beide eigenaars gelijk in haar vonnis van 21 april 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:1702). Het onderzoek van de accountant dat resulteert in een rapport van feitelijke bevindingen is veel beperkter van omvang en strekking dan een onderzoek dat resulteert in een controleverklaring. Het doel van laatstgemeld onderzoek is om zoveel mogelijk zekerheid te geven over de getrouwheid van de cijfers en de toelichtingen daarop. Rapporten van feitelijke bevindingen kunnen die zekerheid niet geven. De rechtbank is van oordeel dat in de statuten is bedoeld een controle resulterend in een controleverklaring. Ook reeds ten tijde van het opstellen van de statuten (in de jarenzeventig) was duidelijk dat vanwege de omvang van het appartementencomplex de kosten van onderhoud en renovaties hoog zijn. Volgens de rechtbank is het gelet daarop redelijk om aan te nemen dat de bedoeling van de statuten is om de leden van de VvE zoveel mogelijk zekerheid te geven over de juistheid van de kosten die zij moeten bijdragen aan onderhoud en renovaties. Daar past het beste een controle bij die resulteert in een controleverklaring. De besluiten van de ALV die ertoe strekken dat ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE géén controle door een accountant plaatsvindt, resulterend in een controleverklaring, zijn volgens de rechtbank in strijd met de statuten. Dat leidt ertoe dat zij nietig zijn (artikel 2:14 BW).

Tot zover het goede nieuws voor de eigenaars. Het slechte nieuws is dat zij niet aan hun betalingsverplichting jegens de VvE ontkomen. De rechtbank wijst de tot betaling strekkende tegenvorderingen namelijk toe.

Appartementencomplexen zijn vaak ruziegebouwen. De eigenaars zitten dicht op elkaar. Hun belangen lopen vaak uiteen. Dat geeft aanleiding tot geschillen. De Rijdende Rechter maakt in 99,9% van de gevallen een einde aan die geschillen. Heeft hij echter een lekke band of simpelweg geen tijd, dan wordt een geschil voorgelegd aan de Zittende Rechter. Dit is zo’n uitspraak van de Zittende Rechter. Daar zullen we het mee moeten doen. Zo zit het. Daarmee is de zaak gesloten.

Delen:

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email

Het belangrijkste nieuws wekelijks in uw inbox?

Abonneer u op de Mr. nieuwsbrief: elke dinsdag rond de lunch een update van het nieuws van de afgelopen week, de laatste loopbaanwijzigingen en de recentste vacatures. Meld u direct aan en ontvang elke dinsdag de Mr. nieuwsbrief.

Over Mr.

Mr. is hét platform voor juristen. Mr. bericht over actuele zaken in de juridische wereld en belicht en becommentarieert deze vanuit een onafhankelijke positie. Mr. richt zich op alle in Nederland actieve juristen en WO-rechtenstudenten..

Volg MR. op social media

Service menu

Contactgegevens

Uitgeverij Mr. bv
Paul Krugerkade 45
2021 BN Haarlem
Uitgever: Charley Beerman
E-mail: beerman@mr-magazine.nl

Scroll naar top