Mr.

22 / Mr. 8 2018 HUURRECHT INTERESSANTE ARRESTEN D e Hoge Raad heeft recent twee interessante arresten ge- wezen over de verhuurderheffing. Verder aandacht voor prejudiciële vragen die de Hoge Raad onlangs beant- woordde en de inwerkingtreding van de Uitvoeringswet huur- prijzen woonruimte. In situaties waarin verschillende personen gezamenlijk eige- naar zijn van een huurwoning, wordt de verhuurderheffing voor die huurwoning toegerekend aan degene die voor die wo- ning de WOZ-beschikking ontvangt. Welke mede-eigenaar dat is, verschilt per gemeente. Bij arrest van 8 juni 201 8 (ECLI:NL: HR:2018:846) h eeft de Hoge Raad (vanwege de willekeur) gecon- cludeerd dat de verhuurderheffing bij mede-eigendom een on- aanvaardbare inbreuk maakt op het discriminatieverbod in de mensenrechtenverdragen. De Hoge Raad laat het oplossen hier- van over aan de wetgever. Bij arrest van 17 augustus 201 8 (ECLI:NL: HR:2018:1313) h eeft de Hoge Raad het be- grip‘voor verhuur bestemd’ nader inge- kleurd. Hieronder vallen niet alleen wo- ningen die op de peildatum daadwerkelijk worden verhuurd, maar eveneens huur- woningen die op de peildatum leeg staan, maar wel (voor een bedrag tot de liberali- satiegrens) te huur worden aangeboden. De omstandigheid dat een daadwerkelijk verhuurde woning op termijn bestemd is voor afbraak ten behoeve van stedelijke (her) ontwikkeling staat er niet aan in de weg dat die woning voor ver- huur is bestemd, noch is van belang met welk doel de verhuur plaatsvindt. De Hoge Raad heeft op 28 september 201 8 (ECLI:NL:HR:2018:1810) naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen overwogen dat ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst voor sociale woonruimte geen behoefte bestaat aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woning- bouwverenigingen/-stichtingen om, bij misbruik of een andere tekortkoming van huurderszijde die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen voor anderen die aangewezen zijn op een socia- le huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om (ook in ver- steksituaties) te beoordelen of de tekortkoming, gezien de om- standigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Tot slot: eerder signaleerden wij de aanstaande wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Op 31 juli is be- kend gemaakt dat de verhuurderbijdrage vanaf 7 augustus in werking is getreden e n dat de overige onderdelen per 1 januari 2019 in werking zullen treden. Nathalie Amiel is advocaat-counsel bij Houthoff, Ivette Mol is partner bij VMBS Advocaten.. VERBINTENISSENRECHT VOORDEELSTOEREKENING MET BOETE BETAALD DOOR DERDE L evert eenzelfde gebeurtenis, een onrechtmatige daad of wanprestatie, naast schade ook voordeel op dan dient dit voor zover redelijk, op de schade in mindering te worden gebracht. Dit wordt aangeduid als voordeelstoerekening. De afgelopen jaren heeft de Hoge Raad dit leerstuk (verankerd in art. 6:100 BW) verder gestalte gegeven. Dit gebeurde recent nog in het arrest HR 29 juni 2018 , ECLI:NL:HR:2018:1027, N J 2018/294. Kort weergegeven handelde deze zaak over het volgen- de. Na verkoop van zijn perceel aan koper 1 verkocht verkoper dit ook nog eens aan koper 2. Verkoper werd hiermee een con- tractuele boete verschuldigd aan koper 1. Koper 2 profiteerde van de wanprestatie van verkoper, pleegde jegens koper 1 der- halve een onrechtmatige daad. Aangesproken tot schadevergoe- ding beriep koper 2 zich tegenover koper 1 op voordeelstoereke- ning met de door verkoper betaalde boete. De Hoge Raad zette in die uitspraak de met zijn arrest van 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1483, NJ 2017/262 (TenneT/ABB), ingezet- te lijn voort. In de eerste plaats – zo luidt de aan te leggen maat- staf – moet worden nagegaan of een con- dicio sine qua non-verband bestaat tussen normschending en voordeel. Is dit het geval, dan moet vervolgens met in- achtneming van de in art. 6:98 BW ver- vatte maatstaf worden beoordeeld of het redelijk is de voordelen bij de vaststelling van de te vergoeden schade in aanmer- king te nemen. Naar de Hoge Raad aan zijn eerdere jurisprudentie toevoegt – daartoe geroepen door het cassatiemiddel – kan dit artikel ook in aanmerking komen als het voordeel, de betaalde boete, is ont- vangen van een derde. Het hoeft niet te zijn verkregen van de schadeplichtige zelf. Zo kan onder bepaalde omstandigheden ook een aanspraak op een verzekeraar voor de onrechtmatige daad van een grond voor voordeelstoerekening opleveren. Wat onder ‘voordeel’ moet worden verstaan, bepaalt de wet niet. Dit kan verschillende verschijningsvormen hebben, bijvoorbeeld voort- vloeien uit een vervangend contract of uit een besparing, of, zoals in casu, uit een boetebetaling. Daarbij hoeft de schade zelf niet (gedeeltelijk) te zijn gedelgd. Het begrip‘eenzelfde gebeurtenis’ wordt hierbij niet heel restrictief opgevat. De normschendingen van verkoper en koper 2, niet-nakoming van het koopcontract res- pectievelijk profiteren van wanprestatie, zijn weliswaar te onder- scheiden, maar vormen ook twee zijden van dezelfde medaille. Johan den Hoed is cassatieadvocaat bij Köster Advocaten.