Sommige huurders zijn voor hun omzet afhankelijk van de komst van publiek, zoals een café-eigenaar: geen klanten, geen drankomzet. Het door huurders niet, of slechts in geringe mate, kunnen exploiteren van het gehuurde, maakt(e) dat de huurprijsbetalingsverplichting vaak zwaar drukt(e). Een stroom aan huurprijsprocedures volgde. In de lagere rechtspraak werden regelmatig huurprijskortingen aan huurders verleend. Over de juridische grondslag en berekeningswijze van de huurprijskorting bestond evenwel geen consensus. De Kantonrechter Roermond stelde de Hoge Raad daarom een aantal prejudiciële vragen.
In onze eerdere Mr. Bijdrage schreven wij al over het advies van de plaatsvervangend procureur-generaal bij deze vragen. Anders dan dit advies overweegt de Hoge Raad dat de coronamaatregelen niet een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW zijn. Verkort weergegeven, is ‘een gebrek’ een omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze daarvan mocht verwachten. De coronamaatregelen hebben echter geen betrekking op de verhuurde zaak; anders gezegd: met de verhuurde zaak zélf is niets mis.
De Hoge Raad overweegt dat (behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel) kan worden aangenomen dat in huurovereenkomsten gesloten vóór 15 maart 2020 geen rekening is gehouden met de coronamaatregelen. De coronacrisis kan dan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Is de huurovereenkomst van nadien, dan moet per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Het (voor de huurrelatie relevante) nadeel door de coronamaatregelen moet in beginsel gelijkelijk over verhuurder en huurder worden verdeeld. Voor de berekening van de huurprijskorting sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode van het gerechtshof Amsterdam. Hierbij geldt de volgende formule: huurkorting = (huurprijs – gedeelte van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat ter compensatie van de huurprijs is bedoeld) x percentage omzetvermindering x 50%. Voor de hand ligt een berekening per huurbetalingstermijn, aldus de Hoge Raad. Een rekenvoorbeeld:
- huurprijs: € 6.500
- totale vaste lasten: € 50.000
- TVL: € 14.000
- omzetvermindering: 75%
De huurprijs vormt 13% van de vaste lasten: (€ 6.500 / € 50.000) x 100%. Dus, 13% van de TVL, derhalve € 1.820 (0,13 x € 14.000) geldt ter compensatie van de huurprijs. Vullen we de formule in, dan krijgen we: (€ 6.500 – € 1.820) x 75% x 50% = € 1.755 huurkorting. De tijdelijke nieuwe huurprijs is dan € 6.500 – € 1.755 = € 4.745.
In het verleden hebben sommige lagere rechters de huurprijs simpelweg gelijk tussen partijen verdeeld. De Hoge Raad acht dit dus te kort door de bocht.
Het juridische debat over de gevolgen van de coronamaatregelen op de huurprijs zal hiermee niet zijn beslecht, maar deze beslissing biedt partijen daarbij wel de nodige handvaten.
