Ons hoogste rechtscollege heeft recentelijk twee interessante arresten gewezen over de verhuurderheffing. Verder kort aandacht voor prejudiciële vragen die de Hoge Raad onlangs beantwoordde en de inwerkingtreding van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
In situaties waarin verschillende personen gezamenlijk eigenaar zijn van een huurwoning, wordt de verhuurderheffing voor die huurwoning toegerekend aan degene die voor die woning de WOZ-beschikking ontvangt. Welke mede-eigenaar dat is, verschilt per gemeente. Bij arrest van 8 juni 2018 (ECLI:NL:HR:2018:846) heeft de Hoge Raad (vanwege de willekeur) geconcludeerd dat de verhuurderheffing bij mede-eigendom een onaanvaardbare inbreuk maakt op het discriminatieverbod in de mensenrechtenverdragen. De Hoge Raad laat het oplossen hiervan over aan de wetgever.Inhoud 3
Bij arrest van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1313) heeft de Hoge Raad het begrip ‘voor verhuur bestemd’ nader ingekleurd. Hieronder vallen niet alleen woningen die op de peildatum daadwerkelijk worden verhuurd, maar eveneens huurwoningen die op de peildatum leeg staan, maar wel (voor een bedrag tot de liberalisatiegrens) te huur worden aangeboden. De omstandigheid dat een daadwerkelijk verhuurde woning op termijn bestemd is voor afbraak ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling staat er niet aan in de weg dat die woning voor verhuur is bestemd, noch is van belang met welk doel de verhuur plaatsvindt.
De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen, overwogen dat ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst voor sociale woonruimte geen behoefte bestaat aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen/-stichtingen om, bij misbruik of een andere tekortkoming van huurderszijde die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen voor anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om (ook in versteksituaties) te beoordelen of de tekortkoming, gezien de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
Tot slot: eerder signaleerden wij de aanstaande wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Op 31 juli 2018 is bekend gemaakt dat de verhuurderbijdrage vanaf 7 augustus 2018 in werking is getreden en de overige onderdelen per 1 januari 2019.
