In een huurzaak heeft de Hoge Raad een nieuw ‘standaardarrest’ gewezen over de ontbinding van overeenkomsten. De Hoge Raad bezigt in deze prejudiciële beslissing voor het eerst de formulering ‘een tekortkoming van voldoende gewicht’ als maatstaf de vraag of een ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. Ook overweegt de Hoge Raad dat specifieke regels voor ontbinding van een overeenkomst van sociale huur niet noodzakelijk zijn.
Gezin met jong kind
De kwestie draait om een huurder die zijn huis in strijd met de huurovereenkomst kosteloos, en zonder toestemming van de verhuurder, in gebruik heeft gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat het gezin volgens de huurder anders op straat was komen te staan. De huurder bleef er zelf ook wonen, waarna woningstichting Eigen Haard in kort geding ontbinding van de huurovereenkomst eiste.
Iedere tekortkoming
De kortgedingrechter is in deze zaak niemand minder dan mr. F. B. Bakels, voormalig vicepresident van de Hoge Raad. Hij besloot twee prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Moet artikel 6:265 BW letterlijk zo worden uitgelegd dat iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering gerechtvaardigd is op basis van de wet? En: Gelden er bijzondere eisen voor de verhuur van (schaarse) sociale woonruimte?
Eigen proefschrift
In wezen toetst Bakels hier de leer van zijn eigen proefschrift uit 1993. Volgens Bakels moet aan de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is altijd een belangenafweging ten grondslag liggen. Ontbinding komt pas aan de orde als de schuldeiser geen minder ver gaande middelen ten dienste staan.
Volgens de Hoge Raad heeft artikel 6:265 BW de structuur van een hoofdregel met uitzondering. De Raad volgt Bakels dus niet. Maar de Hoge Raad zegt dat ook de uitzonderingsbepaling ‘slechts bij uitzondering’ kan worden toegepast. De Hoge Raad is van mening dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling samen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst.
Lichtvaardig toegewezen
Volgens advocaat Hugo Boom (BarentsKrans) bezigt de Hoge Raad hier voor het eerst de formulering ‘een tekortkoming van voldoende gewicht’. Volgens Boom is hier sprake van een logisch voortvloeisel uit artikel 6:265 BW en de vaste jurisprudentie. “Deze opmerking is mogelijk ingegeven door het feit dat ontbindingsvorderingen in de lagere rechtspraak soms wat lichtvaardig worden toegewezen,” schrijft schrijft Boom in zijn blog. “Door het accent te leggen op het vereiste van een tekortkoming van voldoende gewicht lijkt de Hoge Raad, hoewel hij het systeem van de wet handhaaft, enigszins tegemoet te komen aan de steller van de prejudiciële vraag.”
Eén gezichtspunt
De Hoge Raad overweegt dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of een ontbinding gerechtvaardigd is. Dat brengt volgens de Raad mee dat niet op voorhand één gezichtspunt beslissend kan zijn.
Verder oordeelt de Hoge Raad dat specifieke regels voor sociale huur niet noodzakelijk zijn. De Raad meent dat de algemene regel van artikel 6:265 genoeg handvatten biedt.
