De laatste tijd is er de nodige beweging in het huurrecht, niet in de laatste plaats door de crisis. Twee bestuursleden van de Vereniging van Huurrecht Advocaten vertellen over de ontwikkelingen op hun rechtsgebied.
De Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) houdt zich bezig met de kwaliteit van de beroepsuitoefening van haar leden, maar ook met ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht en alles wat daar direct of indirect mee samenhangt, zo vertellen voorzitter Martine ten Voorde en bestuurslid Aemile van Rappard.
Een ontwikkeling die door de VHA nauwlettend werd – en nog steeds wordt – gevolgd is het wetsvoorstel aangaande de bezuinigingen op de gefinancierde rechtsbijstand. Aanvankelijk behelsde dit voorstel dat voor huurzaken geen toevoeging meer aangevraagd kon worden. Volgens Van Rappard, advocaat bij Ekelmans & Meijer in Den Haag, berustte het wetsvoorstel op de onjuiste veronderstelling dat het overgrote deel van de huurzaken gaat om betalingsachterstanden. Ten Voorde, werkzaam bij Stadhouders Advocaten in Utrecht, vult aan dat voor dit soort zaken nu al geen toevoeging wordt verleend. “Als specialisatievereniging heb je het vermogen zo’n aanname met kracht van argumenten aan de kaak te stellen. Zo kun je als vereniging echt een verschil maken.” Het voorstel heeft het niet gehaald. “Gelukkig maar,” zegt Ten Voorde, “het huurrecht kent veel dwingendrechtelijke bepalingen die bescherming bieden aan huurders. Maar dwingend recht wordt toch echt iets minder dwingend op het moment dat het niet gehandhaafd kan worden.” Ze benadrukt dat de VHA niet snel een kant kiest in politieke discussies. De VHA is een gemêleerd gezelschap van advocaten van huurders, verhuurders, van bedrijfsruimte en woonruimte. “Maar in dit geval werd het uitgangspunt dat huurrecht binnen het stelsel van gefinancierde rechtshulp hoort, breed gedragen onder de leden en werd het van belang geacht hierover naar buiten te treden.”
Aan het huurrecht zelf is sinds de invoering in de jaren ‘70 niet heel veel veranderd. De laatste tijd is er wel weer beweging, niet in de laatste plaats door de financiële crisis. Er zijn verschillende (concept)wetsvoorstellen. Bijvoorbeeld het conceptwetsvoorstel dat het mogelijk moet maken woningen tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming voor de huurder en het wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten dat moet voorkomen dat ten onrechte nog courtage aan huurders in rekening wordt gebracht bij het tot stand komen van huurovereenkomsten.
Een ander actueel onderwerp is de Warmtewet die sinds 1 januari 2014 van kracht is. Deze wet biedt gebruikers van stadsverwarming of blokverwarming, die niet zelf kunnen overstappen naar een andere leverancier, extra bescherming. In de uitvoering is gebleken dat deze wet nog een aantal kinderziektes bevat, de wet zal daarom worden herzien. “De VHA heeft een dag georganiseerd waar allerlei experts op dit gebied aanwezig waren. Met alle aanwezigen hebben we de problemen op een rij gezet en nagedacht over oplossingen”, aldus Van Rappard.
Ook de voorgenomen wijziging met betrekking tot het puntensysteem voor de berekening van huurprijzen van woningen houdt de VHA bezig. Een deel van circa 25% van de huurprijs zal voortaan worden gerelateerd aan de WOZ-waarde van de woning. Nu is het nog zo dat een woning van bijvoorbeeld 50 m2 in Amsterdam, behoudens de schaarstepunten, dezelfde huurprijs hoort te krijgen als een woning van die oppervlakte in Apeldoorn. “Maar de voorgestelde wijziging heeft een aantal ongewenste neveneffecten”, legt Van Rappard uit. “Huurders worden dan belanghebbenden bij WOZ-beschikkingen en kunnen daar bezwaar tegen maken. Dat kan in bepaalde gevallen leiden tot jarenlange procedures, met alle gevolgen van dien.” De Adviescommissie Wetgeving Huurrecht van de NOvA heeft daar ook op gewezen. Ten Voorde: “Het is echter eerst nog afwachten of deze wijziging per 1 oktober 2015 zal worden ingevoerd. Als dat het geval is zal de VHA daar zeker aandacht aan besteden.”
De VHA is een van de 28 specialisatieverenigingen binnen de advocatuur. De VHA bestaat sinds 1992 en heeft 250 leden en ongeveer 40 aspirant-leden. Voornaamste doelstelling is het bevorderen en waarborgen van de kwaliteit van de werkzaamheden van haar leden. “Om lid te worden van de VHA geldt een aantal vereisten, waarvan het volgen van de door de vereniging zelf georganiseerde specialisatieopleiding de voornaamste is”, vertelt voorzitter Martine ten Voorde. Daarna moeten de leden vijftig procent van hun PO-punten behalen op het gebied van het huurrecht. De VHA verzorgt veel van deze cursussen zelf.
De VHA is een van vijf verenigingen aan wie de NOvA het keurmerk specialisatievereniging heeft toegekend, wat betekent dat aan de kwaliteitseisen van de NOvA stelt wordt voldaan. “Er zijn wel 1700 advocaten die aangeven dat zij in het huurrecht zijn gespecialiseerd; voor consumenten is het moeilijk in te schatten of dat ook werkelijk zo is. Het lidmaatschap van de VHA en het keurmerk werken onderscheidend.”
