Robert van Ewijk is advocaat VvE-recht bij Lexys Advocaten en zocht het uit voor mr-online.
Kijk eerst naar de bestemming: horecaverbod in VvE?
In de splitsingsakte van de VvE is het reglement vastgesteld. Daarin staat wat de bestemming is van de appartementsrechten. Als horeca niet past binnen de in de akte gegeven bestemming, heeft de VvE het relatief makkelijk. Dan kan de VvE er eenvoudigweg tegen optreden dat het appartementsrecht in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Echter kan er dan ook verjaring optreden of sprake zijn van rechtsverwerking. Dat ‘geluk’ had een Rotterdamse exploitant van een bordeel: die gebruikte zijn appartement met de bestemming ‘café’ jarenlang in strijd met de bestemming. Een bordeel is namelijk wat anders dan een café. De andere eigenaren waren echter al tientallen jaren bekend met dit gebruik. De rechter oordeelde daarom dat het bordeel mocht blijven: de vordering van de VvE was verjaard.
Gebruik bedrijfsruimte als horecagelegenheid, mag dat?
Niet altijd is de bestemming die in de splitsingsakte staat even duidelijk. De eigenaar van een pizzeria in Groningen vond dat zijn restaurant prima paste binnen de bestemming van zijn appartementsrecht. Die was namelijk ‘bedrijfs- en kantoorruimte’. De kantonrechter gaf de VvE gelijk. Bij het Gerechtshof liep het anders (ECLI:NL:GHARL:2021:5558). De pizzeria paste volgens het Gerechtshof wel degelijk binnen de bestemming ‘bedrijfs- en kantoorruimte’. Onder het begrip bedrijfsruimte moet namelijk ook horeca worden verstaan. Dat ook het woord ‘kantoorruimte’ is gebruikt, is volgens het Gerechtshof geen beperking van de bestemming, maar juist een toevoeging. Het maakt duidelijk dat naast bedrijfsruimte, ook gebruik als kantoorruimte is toegestaan.
Horeca niet verboden in VvE? Dan de exploitatie maar verhinderen
Ook de eigenaar van een vestiging van New York Pizza in Amersfoort had problemen met zijn VvE. Volgens de splitsingsakte van die VvE was horeca toegestaan. Daarom maakte de VvE bezwaar tegen de reclame die aan de gevel hing. Volgens de VvE was die “foeilelijk”. Daarnaast was er sprake van overlast van de fietsen van pizzabezorgers. De VvE weigerde daarom toestemming te geven om die fietsen te parkeren op het gemeenschappelijke terrein.
Gerechtshof staat foeilelijke reclame toe
Hoewel de VvE in eerste instantie gelijk kreeg bij de kantonrechter, ging ze in hoger beroep nat (ECLI:NL:GHARL:2024:3761). De eigenaar van New York Pizza mocht namelijk gewoon reclame maken voor zijn activiteiten. Of de reclame nou lelijk was, of niet. Ook de aanwezigheid van fietsen van de bezorgers moest de VvE dulden. Weliswaar mag de VvE optreden tegen eventuele overlast van New York Pizza, maar het verhinderen of verbieden van de bedrijfsvoering ging volgens het Gerechtshof te ver.
VvE verhindert exploitatie van restaurant door weigeren toestemming
In het derde en laatste voorbeeld gaat het wederom om een pizzeria. De exploitant van een New York Pizza in het gebouw van een VvE uit Leeuwarden, wilde een paar wijzigingen aanbrengen aan de gemeenschappelijke buitengevel. Voor zijn restaurant wilde hij namelijk een nieuwe entree maken. De VvE weigerde om de daarvoor benodigde toestemming te geven. De restauranteigenaar heeft daarom een vervangende machtiging gevraagd aan de kantonrechter.
Geen redelijke grond voor onthouden toestemming
De bezwaren van de VvE hadden betrekking op de veronderstelling dat de nieuwe entree de weg opent naar een pizzabedrijf dat 7 dagen per week tot 22u in de avond geopend is. De bewoners zouden daarvan overlast gaan ondervinden, aldus de VvE. De VvE heeft niets gezegd over bezwaren van bouwkundige of esthetische aard. De aangevoerde bezwaren én het feit dat er geen andere bezwaren waren, vond de kantonrechter onvoldoende. Hij verleende daarom de gevraagde machtiging (ECLI:NL:RBNNE:2019:456). De restauranteigenaar mocht de entree aanpassen en kon de exploitatie van zijn restaurant dus voortzetten.
Conclusies over horeca in de VvE
Als de bestemming van het appartementsrecht een horecagelegenheid toestaat, heeft de VvE die in beginsel gewoon te dulden. Dat niet alleen, gelet op de bestemming geldt vaak zelfs dat bewoners er juist rekening mee moeten houden dat er horeca gevestigd zal gaan worden. Daar hoort ook enige overlast van geuren, drukte en reclame bij. Als die overlast de perken te buiten gaat, kan de VvE daartegen optreden. Maar uitgangspunt is dat eigenaren wel enige last van elkaar te dulden hebben. Soms is de splitsingsakte niet al te duidelijk en komt het aan op het uitleggen van wat de bestemming wel of niet toestaat.
