90 North neemt samen met joint venture-partner Audacia Capital twee naastgelegen hoofdkantoren van ASICS en Danone in Hoofddorp over van RED Company, voor een verkoopprijs van circa 91 miljoen euro. De beide hoofdkantoren zijn op dit moment in aanbouw.
Adviseurs 90 North Real Estate Partners LLP:
Simmons & Simmons (Rob Hendriks, Luc Cohen, Anne Fleur van ‘t Hooft, Cathelijne Otte, Siemkje Batenburg, Liesbeth Driest, Birte Kersten, Martijn Stuart, Michiel Boer, Andrea Chao, Birte Kersten, Martijn Stuart, Michiel Boer, Victoria den Haring, Erik Hanenburg, Paul Tjiam, Toon de Ruiter, Steven den Boer, Dirk-Jan Gerrits, Tijmen Brüne, Carine Russel, Jan-Joost van Rijsberge), AC Niellsen, Van Gool Elburg
Adviseurs RED Company:
Loyens & Loeff (Leen van der Marel, Felicitas Stern), DLA Piper, Cushman & Wakefield
Luc Cohen, dealmaker voor Simmons & Simmons: “90 North Real Estate investeert met name in hoogwaardig single tenant hoofdkantoren en logistieke centra van multinationals in Europa, de VS en nu dus ook in Nederland. Vorig jaar kocht 90 North Real Estate al het nieuwe hoofdkwartier van Heerema in Leiderdorp. De nieuwe hoofdkantoren van ASICS en Danone komen in Hoofddorp nabij Schiphol en zijn bijzondere, op duurzaamheid en gezondheid gerichte gebouwen.
“Juridisch bijzondere aspecten van deze beide transacties hadden te maken met het feit dat dit zogenaamde ‘forward funding’ transacties waren en het de aankoop van nog te ontwikkelen locaties en gebouwen betrof. Forward funding betekent dat de koper in feite de ontwikkelaar, tevens verkoper, op voorhand al deels financiert. Dat is bijzonder en ligt juridisch ingewikkeld. Ook het feit dat due diligence moet worden gedaan op een project is juridisch complex. De huurovereenkomst is uiteraard essentieel en vormt de basis voor de investeringsbereidheid van de koper. In onroerendgoedtransacties wordt daarnaast meer en meer gewerkt met het uit de M&A-wereld overgewaaide fenomeen W&I-verzekering; ook daar is naar gekeken. Tot slot gaat het hier om splinternieuwe state-of-the-art en technisch hoogwaardige gebouwen zodat ook de IP-rechten van de architecten speciale aandacht verdienden.”
Rob Hendriks, dealmaker voor Simmons & Simmons: “Onroerendgoedtransacties vinden tegenwoordig meer en meer in de vorm van aandelentransacties plaats en niet in de vorm van ‘asset deals’. Daar moet bij de documentatie en onderhandelingen dus goed op worden gelet, alleen al vanwege de verschillende fiscale aspecten en koopprijs mechanics. Daarnaast is due diligence op het onroerend goed c.q. de portefeuille en de kwaliteit van de huurovereenkomsten van essentieel belang.
“Een complicerende factor werd gevormd door de crossborderaspecten gekoppeld aan deze transactie. De verkoper was een Nederlandse ontwikkelaar/investeerder en de kopers waren gevestigd in respectievelijk Londen en Dubai. Ook de verzekeraar zat in Londen. Daarnaast moest worden gewerkt met een Duitse financierende bank en een Nederlands zekerhedenpakket. Vandaar dat ook onze kantoren in Londen, Frankfurt/München en Dubai betrokken waren. Noemenswaardig was verder de indrukwekkende presentatie van de twee hoogwaardige en futuristische gebouwen door RED Company. Dat is het mooie van onroerend goed: het is tastbaar. Daarnaast was de uiteindelijke instemming door zowel ASICS als Danone met de voor de transacties zeer belangrijke huurovereenkomsten en daarmee het geven van groen licht voor de koop/verkooptransacties een essentieel moment. De Danone transactie moest in tweeënhalve week rondkomen.”
