Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad, naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam, zich onder andere uitgesproken over de vraag of een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in een huurovereenkomst een oneerlijk beding is. Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (zie ECLI:EU:C:2017:703).
De Hoge Raad oordeelt dat de vraag of een opslagbeding in een huurovereenkomst van maximaal 3% naast een consumentenprijsindex (CPI) gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is, in beginsel ontkennend moet worden beantwoord (zie ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.2.5). De Hoge Raad somt vervolgens een viertal redenen op waarom een dergelijk beding in beginsel niet oneerlijk is.
Gerechtshof Amsterdam volgt niet de uitspraak van de Hoge Raad
Het gerechtshof Amsterdam heeft op 10 maart 2026 een arrest gewezen waarin zij heeft geoordeeld dat een prijsbeding in een huurovereenkomst woonruimte dat voorziet in de CPI én een opslagbeding van 3% oneerlijk is (zie ECLI:NL:GHAMS:2026:619).
Het hof heeft het door de Hoge Raad geschetste kader gevolgd, maar concludeert dat het opslagbeding onvoldoende transparant is. Het hof onderbouwt dit onder andere door een grafiek over te leggen waarin de stijging van de huurprijs (van 3%) wordt weergeven bovenop de CPI.
Het beding dat in deze zaak in de huurovereenkomst is opgenomen, zou kunnen leiden tot een huurprijs van wel drie keer zo hoog. Het hof concludeert bovendien dat geen sprake is van een reële opzeggingsgrond voor de huurder. Volgens het hof heeft de huurder formeel gezien de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, echter zal de huurder daar niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt.
Het hof concludeert dat het opslagbeding daarom oneerlijk is. Het beding is in strijd met de goede trouw en het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen zijn aanzienlijk ten nadele van de huurders. Volgens het hof leidt een jaarlijkse huurprijsindexering van 3% bovenop de CPI-indexering op middellange en lange termijn tot een onbetaalbare huurprijs voor de huurders. Waar het hof wel het door de Hoge Raad geschetste kader heeft gevolgd, komt het hof tot een andere conclusie. Het hof acht het opslagbeding vernietigbaar en oordeelt dat de huurprijs uitsluitend wordt verhoogd met de CPI. De stijging van de huurprijs blijft volgens het hof in dit geval niet binnen de aanvaardbare grenzen zoals eerder door de Hoge Raad is vastgesteld.
