Over de vraag of er in een specifiek geval sprake is van non-conformiteit (verborgen gebreken), kan eindeloos gediscussieerd (en geprocedeerd) worden. Juist om dit dit zo casuïstisch is. En dan zijn er nog de diverse uitzonderingen die van toepassing kunnen zijn, zoals de exoneratie in een ouderdomsclausule. Lukt het dan niet om de verkoper met succes aan te spreken, dan komt vaak ook nog de aansprakelijkheid van de makelaar om de hoek kijken.
Door: Robert van Ewijk. Advocaat vastgoedrecht bij Lexys Advocaten in Rotterdam.
Uitleg en gevolgen van ‘de’ ouderdomsclausule bij koop van een woning
Een bestendige lijn over hoe rechters oordelen is nauwelijks te geven. Dat zal enerzijds komen omdat er niet iets bestaat als ‘de’ ouderdomsclausule. Deze clausules zijn vaak ‘custom made’ en door de makelaar toegevoegd aan de gebruikte model koopovereenkomst. Wel komen uit de rechtspraak diverse interessante en richtinggevende gezichtspunten naar voren. Een aantal daarvan bespreek ik hieronder.
Verzwaarde onderzoeksplicht als ouderdomsclausule is opgenomen
Zaken die zichtbaar zijn, kunnen aanleiding geven voor een verzwaarde onderzoeksplicht van de koper. Denk aan zichtbare scheurvorming in de gevel. Maar ook juridische feiten kunnen aanleiding geven om een onderzoeksplicht aan te nemen. Zo leidt het bestaan van een ouderdomsclausule soms ook tot een verzwaarde onderzoeksplicht. Zie Rechtbank Rotterdam van 31 januari 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:609).
Bedoeling van partijen bij reikwijdte van de ouderdomsclausule
Vervolgens kom je aan bij de inhoudelijke beoordeling van de ouderdomsclausule. Daarbij is de partijbedoeling doorslaggevend. Maar die blijkt niet altijd uit de formulering van de clausule zelf. Rechtspraak is mede daarom wisselend. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (7 december 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11262) oordeelde over de reikwijdte van de ouderdomsclausule dat de exoneratie niet alleen betrekking heeft op gebreken die het gevolg zijn van ouderdom. Zo ook Gerechtshof Den Bosch 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:193). Uit de arresten blijkt dat het valt of staat bij de formulering van de ouderdomsclausule én bij de verwachtingen die partijen op grond daarvan mochten hebben. Een klassieke Haviltex situatie dus.
Daarentegen vond laatstgenoemd gerechtshof in 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2166), dat de ouderdomsclaule in die zaak geen algemene uitsluiting van aansprakelijkheid inhoudt, maar slechts geldt voor ouderdomsgebreken. Tot eenzelfde conclusie kwam gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:912) op 10 februari 2015.
Geldt ouderdomsclausule ook voor gerenoveerde (delen van een) woning?
In lijn met die twee laatstgenoemde uitspraken, oordeelde gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:6580), dat de ouderdomsclausule niet van toepassing is op gerenoveerde onderdelen van de gekochte woning. Dit arrest kreeg navolging van rechtbank Midden-Nederland 23 oktober 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:6495) en Rechtbank Den-Haag 19 maart 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:5218).
Conclusie over de ouderdomsclausule bij verborgen gebreken
Hoewel de rechtspraak kwantitatief gezien in de richting lijkt te gaan van het uitgangspunt dat de ouderdomsclausule alleen geldt voor ouderdomsgerelateerde gebreken, blijft het echter casuïstisch. De enige conclusie die getrokken kan worden, is dat het valt of staat bij de formulering van het beding en de verwachtingen die partijen over en weer mochten hebben over de kwaliteit van de zaak die geleverd zou worden.
