“Bij gebrek aan een energielabel C dreigt sluiting vanaf 2023”

Het is al sinds 1 januari 2008 verplicht om een geldig energielabel te overleggen bij de verkoop, verhuur of oplevering van utiliteits­ge­bouwen zo­als kan­to­ren. Sinds medio 2018 bevat artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 ook een ge­­bruiks­verbod voor kantoorgebouwen, indien de gebruiker daarvan op 1 januari 2023 niet beschikt over minimaal een energielabel C. Niet bepaald een (juridisch) zuinige verduurzamingsmaatregel dus.

Het is dan ook opmerkelijk dat dit gebruiksverbod vrij geruisloos in het Bouwbesluit 2012 is be­land, althans, tot op heden, aan de markt voorbij is gegaan. In juli 2020 beschikte slechts 34% van de relevante kantoorgebouwen over een energielabel C. Al met al moeten naar schatting van de Rijks­dienst voor Ondernemend Nederland 62.000 van de 97.000 kantoorgebouwen in Nederland aan de la­bel-C plicht voldoen. Een simpele rekensom leert ons zo dat pakweg 41.000 kantoorge­bou­­wen in Nederland nog niet onder de plak van een energielabel C zitten. Komende jaren is er dus veel (ver­­­duurzamings)werk aan de winkel, of beter gezegd, aan het kantoor. Zeker met het huidige tempo: in het eer­ste half jaar van 2020 is het aantal ‘C-gelabelde’ kan­toorgebouwen met slechts 2% ge­groeid.

Tijd dus voor wat extra aandacht voor de label C-plicht. Wie moet hier eigenlijk – als ‘norm­adres­­saat’ van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 – aan vol­­doen? De huurder of verhuur­der/eigenaar van het kantoorgebouw? Is het nodig om bij het aangaan van een nieuwe langlopende huur­­­overeenkomst voor een kan­toor­gebouw dat nog niet voldoet aan de label C-plicht afspraken te maken over energiebesparende maatregelen? En gelden er ook nog uit­­zonderingen op de label C-plicht? Deze vragen be­spre­ken wij hier­na op hoofdlijnen, met aandacht voor de huurrechtelijke gevolgen en een snelle blik op de toekomst.

Wanneer is de label C-plicht van toepassing?

De labelplicht geldt voor een kantoorgebouw in de zin van artikel 1.1 lid 3 van het Bouw­be­sluit 2012. Het betreft een ‘gebouw of ge­­deelte daarvan met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en neven­func­ties daarvan’. Een kantoorgebouw kan dus zien op een afzonderlijk gebouw maar ook op een deel van een groter ge­bouw. Bijvoorbeeld op een gebouw met in de plint winkels en horeca en daarboven ka­ntoren. Slechts die kantoren vallen dan onder de label C-plicht, indien daarin een ‘kan­toorfunctie’ is gevestigd, wat ingevolge artikel 1.1 lid 2 van het Bouwbesluit 2012 ziet op een ‘ge­­bruiks­functie voor ad­ministratie’. Hierbij geldt de label C-plicht voor het hele kantoorgebouw inclusief de ne­ven­func­ties. Een nevenfunctie is een gebruiksfunctie die ten dienste staat aan een andere gebruiksfunc­tie. Voor een kantoorgebouw is dit bijvoorbeeld een bedrijfs­res­taurant, een vergaderzaal of de post­ka­mer. Het begrip ‘kantoorgebouw’ valt dus (vrij) ruim uit te leggen onder het Bouwbesluit 2012. Hiervan zijn dan evenwel uitgezonderd:

1. een ‘ondergeschikt’ kan­toor (lid 2),
2. een ‘kleiner’ kantoor (lid 3), en
3. een ‘mo­numentaal/quasi nieuw/te metamorfoseren’ kantoor (lid 4).
4. Ook geldt er een ‘hard­­­­heids­clau­su­le’ (lid 5).

De vraag of al dan niet sprake is van een ‘kantoorge­bouw’ waar­voor con­form artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 een energielabel C nodig is, is op basis van deze uitzon­de­rin­gen meer tech­nisch dan juridisch van aard. Een ‘ondergeschikt’ kantoor ziet namelijk op een ge­bruiks­op­pervlak­­te aan kan­toorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan ge­bruiksfuncties van het ge­bouw waarvan het onderdeel uitmaakt. En een ‘kleiner’ kantoor heeft een to­tale gebruiks­op­per­vlak­te aan kantoor- en nevenfuncties van minder dan 100 m2 in het kan­toorgebouw dan wel in het ge­­­bouw waarvan het deel uitmaakt. Of deze uitzonderingen gelden, vergt dus serieus rekenwerk.

Maar voor een ‘(ver)oud(erd)’ kantoor­ge­bou­w hoeft deze rekensom – de technische be­­­­scheiden/teke­nin­gen zijn in zo’n geval ook vaak gedateerd dan wel onvindbaar – niet te worden gemaakt. Met uit­­zon­­de­ring (3) geldt het ge­bruiksverbod met label C-plicht immers niet voor een rijks-, provinciaal of ge­­meentelijk monument, of als het een kantoorgebouw betreft dat binnen twee jaar zal worden ge­sloopt, ge­trans­for­meerd dan wel onteigend. Ook houdt de hardheidsclausule onder (4) in dat men mag volstaan met energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 10 jaar of minder. Hiermee wordt voorkomen dat kantooreigenaren onredelijk hoge investeringen moeten doen.

Wie moet er voldoen aan de label C-plicht?

Blijkt uit het rekenwerk dat het kantoorgebouw ‘C-labelplichtig’ is omdat geen van de uitzonderingen uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 opgaan, dan moet de ‘gebruiker’ van betreffend kantoor­ge­bouw per 1 januari 2013 kunnen aantonen dat het beschikt over (minimaal) een energielabel C. In dit wetsartikel is de ‘gebruiker’ namelijk aangewezen als de zogeheten ‘normadressaat’ van de la­bel C-plicht. Maar wie is deze (rechts)persoon? Dat staat niet in artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012.

De label C-plicht richt tot degene die het kantoorgebouw in gebruik neemt of gebruikt. De wetgever neemt in de nota van toelichting als uitgangspunt dat de eigenaar van een kantoorgebouw de ‘gebrui­ker’ is, zowel als dat wordt verhuurd dan wel in eigen gebruik is. De wetgever acht de label C-plicht ‘in ieder geval niet afhankelijk van transactiemomenten’. Zou de wetgever hiermee ook het sluiten van een huurovereenkomst voor het kantoorgebouw bedoelen? Feit is dat in de wet zelf, namelijk artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012, niet is bepaald dat de ei­genaar de normadressaat van de label C-plicht is. Sterker, ‘gebruiken’ en ‘in gebruik nemen’ kan slaan op de zo­wel de feitelijk gebruiker (de huurder) alsook de economisch gebruiker (de verhuurder/eigenaar) van het kantoorgebouw. In de rechtsliteratuur is men dan ook verdeeld over de vraag wie in dit verband de normadressaat is.

In zijn algemeenheid geldt in het bestuursrecht dat een handhavingsactie – uit oogpunt van doeltreffendheid – gericht moet zijn tegen de (rechts)persoon die het in zijn macht heeft om een over­tre­ding te beëindigen. In beginsel kan dit per geval verschillen, zo blijkt uit de rechtspraak die ook voor de label C-plicht relevant is. In geval van een huurrelatie wordt bepalend geacht (vgl., hoewel in een ander ka­der gewe­­­zen, ECLI:NL:RBNHO:2017:9860) welke mate van re­ële zeg­gen­schap de verhuurder/eigenaar heeft over het treffen van energiebespa­­rende maat­­re­ge­len aan het gehuurde en of een ver­plichte mede­wer­­king hieraan contractueel af­dwing­baar is bij de huurder.

Wat bepaalt de huurovereenkomst hierover?

Om dit te achterhalen zal een huurovereenkomst moeten worden doorgepluisd. Met name in het ge­­val van zogeheten multi tenant kantoor­ge­bouwen kan dat nogal een (tijdrovende) klus zijn. Mogelijk dat de wetgever daar­om de ver­huur­der/eigenaar op voorhand lijkt aan te wijzen als de normadressaat van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012, te meer omdat de verhuurder/eigenaar en de huur­der(s) in principe een variëteit aan afspraken kunnen maken over dit onderwerp, die al dan niet optellen tot een re­ële mate van zeggenschap c.q. contractuele afdwingbaarheid voor de verhuurder/eigenaar. Omwille van de rechtszekerheid was het zonder meer praktischer geweest als de wetgever de verhuur­der/eigenaar, in plaats van de multi-interpre­tabele ‘gebruiker’, van een kantoorgebouw expliciet bij wet had aangewezen als normadressaat van de label C-plicht. Door dit na te laten is er tussen con­tracts­partijen nu in principe steeds, zeker als in dit verband géén (ver)huur­af­spraken zijn gemaakt, discussie mogelijk over de vraag wie verantwoordelijk is voor de naleving daarvan.

Nieuwe huurovereenkomsten

Het is daarom aan te bevelen om, bij het aangaan van een nieuwe langlopende huur­­­overeenkomst voor een kan­toor­ge­bouw dat nog niet voldoet aan de label C-plicht, over die verantwoordelijkheid te contrac­te­ren. In de nieuwe huurovereenkomst kunnen in dit verband afspraken worden gemaakt over de om­vang van de energiebesparende maatregelen, wanneer en op welke wijze deze moeten worden uitgevoerd, wie dat dient te doen en de kosten voor zijn of haar rekening neemt, wat de gevolgen zijn voor de huur­prijs en op welke wijze implementatie daarvan onderling kan worden afgedwongen. Gebeurt dit niet dan kunnen de contractspartijen aanlopen tegen het zogeheten split incentive di­­lemma: de een investeert in de verduurzaming van het kantoorgebouw terwijl (met name) de ander daarvan pro­fiteert.

Langlopende huurovereenkomsten

Voor huurovereenkomsten die na 1 januari 2023 nog doorlopen en waarin geen (dui­de­lij­ke) af­spra­ken zijn gemaakt over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een energielabel C en de financiële gevolgen daarvan, biedt het huurrecht de nodige instrumenten om daar een draai aan te geven. Zo is in veel standaard huurovereenkomsten een gedoogregeling op­ge­nomen voor re­novatiewerkzaamheden. Een verhuurder/eigenaar die energiebesparende maatregelen moet treffen omdat het bijna 1 januari 2023 is, kan met een beroep op deze gedoogregeling of de wettelijke regeling van dringende werkzaamheden en/of renovatie, medewerking van de huurder afdwingen. Maar ook een huurder die zijn verhuurder/eigenaar wil aanspreken op het uitblijven van het treffen van de benodigde ener­gie­besparende maatregelen, heeft daarvoor mogelijkheden. Gelet op de (rechts)onzekerheid over de vraag tegen wie de overheid vanaf 1 januari 2023 handhavend kan en zal optreden, menen wij dat zowel huurder als verhuurder/eigenaar er belang bij hebben om in de nabije toekomst afspraken te maken over de energiebesparende maatregelen die nodig zijn om tijdig te voldoen aan label C-plicht.

Steekt u ook uw energie in de toekomst?

Bij dat overleg zou ook meteen kunnen worden doorgepakt naar een energielabel A, zodat het kantoor­­ge­bouw nu al ‘Paris proof’ wordt. Vroeg of laat moet uw pand immers ook aan de­ze la­­­belplicht ge­loven. De wetgever heeft deze wens althans reeds in 2018, bij de introductie van de label C-plicht voor kantoorgebouwen, uitgesproken. Dit is in lijn met het nationale Energieakkoord uit 2013, waar­mee een ener­­gie­neu­­trale gebouwde omgeving in 2050, met als tussenstap ten minste ge­mid­deld het niveau van ener­gielabel A voor alle gebouwen in 2030, dus ook kantoorgebouwen, wordt nagestreefd.

Bovendien laat ook Europa zich niet (meer) ongemoeid op dit vlak. Recent heeft de Europese Commis­sie namelijk een ‘renovatiegolf’ aangekondigd: men wil de komende jaren 35 miljoen slecht ge­ïsoleerde woningen en kantoren in Europa (laten) renoveren. Opgemerkt wordt dat ‘om een groot­schalige golf te laten rollen, […] we de belemmeringen in de hele keten [moeten] doorbreken’. Mis­schien geeft dit de wetgever aanleiding om ook nog eens goed te kijken naar de normadressaat van de label C-plicht (en in de toekomst de label A-plicht) in artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012.

Meer weten over de ontwikkelingen in Omgeving & Vastgoed? Susanne van de Pest verzorgt op 26 november 2020 het webinar Omgeving & Vastgoed – Huurrrecht. Meer info & inschrijven

Susanne van de Pest en Tijn Slegers zijn beiden advocaat bij Van der Feltz advocaten. Dit artikel verscheen eerder op de website van Van der Feltz advocaten en verderdenken.nl.