Partnerbijdrage van

“Noodwet nodig om huurverlagingen af te dwingen”

Delen:

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
Ruud Hermans

Door de coronacrisis wordt het voor horeca en detailhandel steeds moeilijker om de huur te betalen. “Dit kan zo niet doorgaan. De wetgever moet ingrijpen”, zegt CPO-hoogleraar Ruud Hermans. Hij doet een voorstel voor een regeling.

De coronacrisis heeft dramatische gevolgen voor de horeca en de detailhandel. Veel ondernemingen worden geconfronteerd met een aanzienlijke omzetdaling. In sommige sectoren is de omzet zelfs volledig weggevallen. In de tussentijd loopt de verplichting de huur te betalen in beginsel gewoon door (behoudens een beroep op onvoorziene omstandigheden, art. 6:258 BW). Op 10 april hebben brancheorganisaties een akkoord over de gevolgen van de coronacrisis gesloten. Dat akkoord voorziet in een tijdelijke huurverlaging, afhankelijk van het omzetverlies.

De regels zijn echter vaag en laten ruimte voor afwijking. Kennelijk was dat nodig om tot een afspraak te komen. Bovendien is het akkoord niet bindend. Het verbaast dan ook niet dat winkeliers en vastgoedeigenaren nog altijd steggelen over huurverlaging. Als er niets gebeurt, zal de rechtspraak worden overspoeld met vorderingen tot betaling en ontruiming en faillissementsaanvragen. De eerste procedures zijn al aangekondigd. Dit kan zo niet doorgaan. De wetgever moet ingrijpen.

Verdeling van de pijn

De coronacrisis is voor huurders én verhuurders een ramp. Huurders dreigen failliet te gaan als zij de huurprijs onverkort moeten betalen. Verhuurders kunnen in het ergste geval hun eigen financieringsverplichtingen niet meer nakomen en missen in ieder geval rendement. Verder zal het vastgoed in waarde dalen. De door de crisis veroorzaakte pijn moet worden verdeeld. Wat partijen daarover in de huurovereenkomst hebben afgesproken kan daarbij niet als uitgangspunt dienen. Niemand heeft immers rekening gehouden met deze pandemie.

Wat mij betreft gelden er voor de verdeling van die pijn drie uitgangspunten. In de eerste plaats moet er een relatie zijn tussen omzetdaling en huurverlaging. Huurders die geen last hebben van omzetdaling, zoals supermarkten, hebben uiteraard geen aanspraak op huurverlaging. De regeling moet ook niet langer duren dan nodig is. Het tweede uitgangspunt is dat de regeling eenvoudig uitvoerbaar moet zijn. De regels moeten zo worden opgesteld dat er geen discussie kan zijn over de voorwaarden. Beroep op de rechter, die in deze tijd toch al overbelast is, moet worden voorkomen. In de derde plaats moeten de regels tot resultaat hebben dat de maatschappelijke schade die de coronacrisis veroorzaakt zo veel als mogelijk is wordt beperkt. Dit laatste uitgangspunt brengt mee dat de regeling ruimhartig moet zijn. Hoe zuur het voor verhuurders ook is, het is voor de economie als geheel minder erg als verhuurders failliet gaan, dan huurders.

Verder is het heel belangrijk dat de wetgever duidelijkheid biedt. Om bedrijfsplannen te maken voor de anderhalvemetersamenleving moeten ondernemers weten waar zij aan toe zijn, ook met betrekking tot hun huurverplichtingen. Grootschalige sluiting van winkelpanden moet worden voorkomen. Dat leidt tot verloedering van de openbare ruimte. Op langere termijn is dat ook in het belang van verhuurders. De waarde van verhuurd vastgoed is immers sterk afhankelijk van de staat van de Nederlandse economie.

Voorstel voor een regeling

De wettelijke regeling die mij voor ogen staat is de volgende:

  1. De noodwet geldt voor middenstandsbedrijfsruimte, en niet voor kantoorpanden.
  2. De wet treedt met terugwerkende kracht in werking vanaf 1 maart 2020 en blijft van kracht tot zes maanden na het volledig afschaffen van de maatregelen om verspreiding van het coronavirus te beperken.
  3. De minister van Economische Zaken bepaalt per branche het kortingspercentage op de huurprijs. Daarbij gebruikt de minister de SBI-branchecodes van het CBS. Dat maakt het mogelijk om per branche het kortingspercentage te differentiëren op een wijze die per branche aansluit op het gemiddelde omzetverlies. Dit is veel makkelijker uit te voeren dan het kortingspercentage te baseren op het door de huurder op te geven daadwerkelijke omzetverlies.
  4. Het eerste kortingspercentage geldt voor de periode 1 maart tot en met 30 juni 2020. Vervolgens stelt de minister het kortingsperiode ieder kwartaal opnieuw vast. Dat maakt het mogelijk het percentage aan te passen als de maatregelen worden versoepeld en huurders weer meer omzet kunnen behalen. Vaker dan één keer per kwartaal zou ik het percentage niet willen aanpassen, omdat ondernemers ook willen weten waar zij aan toe zijn.
  5. Partijen kunnen na inwerkingtreding van de wet afwijkende afspraken maken. Daarvoor kunnen goede redenen zijn. De verhuurder kan de huurder op andere wijze compenseren. Partijen kunnen in een akkoord op grond van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord tot een aanpassing van de huurovereenkomst komen. De huurder is door de noodwet voldoende beschermd, omdat hij altijd kan terugvallen op de wettelijke regeling als hij niet met een voorstel van de verhuurder wenst in te stemmen.
  6. Indien verhuurder en huurder na 1 maart 2020 afspraken hebben gemaakt over aanpassing van de huurovereenkomst, kan de huurder deze vernietigen als hij in plaats daarvan gebruik wil maken van deze regeling. De ratio daarvan is dat de verhuurders bij het maken van deze afspraken meer onderhandelingsmacht hadden dan huurders en aannemelijk is dat de gemaakte afspraken daarvan een reflectie zijn. In alle gevallen wordt de korting uiteraard berekend over de oorspronkelijke huurprijs.
  7. Indien het resultaat van deze huurprijsaanpassing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor de verhuurder onaanvaardbaar is, is de wettelijke regeling niet van toepassing. Het zal echter maar zelden voorkomen dat dit het geval is.

Financiële positie

In dit voorstel wordt geen rekening gehouden met de financiële positie van de verhuurder of de huurder. Sommigen zullen het onredelijk vinden als een kapitaalkrachtige huurder, die recentelijk nog een groot dividend aan zijn aandeelhouders heeft uitgekeerd, aanspraak maakt op huurverlaging ten opzichte van een kleine verhuurder met weinig reserves. Voor dat sentiment heb ik uiteraard begrip. Het doel van de regeling is echter de schade die door de coronacrisis is veroorzaakt tussen huurders en verhuurders te verdelen. Die schade is iedereen overkomen en is onafhankelijk van de draagkracht van partijen. Waarom zou je dan die schade naar draagkracht moeten verdelen?

Bovendien is het onmogelijk om een generieke regeling te ontwerpen die rekening houdt met de draagkracht van partijen. Aan de hand van welk criterium zou je moeten bepalen of iemand ‘voldoende draagkracht’ heeft? Een ander nadeel is dat een huurkorting naar draagkracht de mededinging tussen ondernemingen in dezelfde branche verstoort. Om al deze redenen is het beter om bij het bepalen van het kortingspercentage op de huur van de draagkracht van partijen te abstraheren.

Dit bericht verscheen eerder op verderdenken.nl.

Lees ook:

Lees meer over:

Delen:

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email

Over Mr.

Mr. is hét platform voor juristen. Mr. bericht over actuele zaken in de juridische wereld en belicht en becommentarieert deze vanuit een onafhankelijke positie. Mr. richt zich op alle in Nederland actieve juristen en WO-rechtenstudenten.

Volg MR. op social media

Service menu

Contactgegevens

Uitgeverij Mr. bv
Paul Krugerkade 45
2021 BN Haarlem
Uitgever: Charley Beerman
E-mail: beerman@mr-magazine.nl