Uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 3 december 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:5857) volgt dat de opvolgend huurder niet-ontvankelijk is in het door de voormalig huurder ingestelde beroep tegen een verleende omgevingsvergunning voor de bouw van een hostel. Dit omdat in geval van woninghuur – anders dan bij eigendomsoverdracht – geen sprake is van rechtsopvolging onder bijzondere titel.
De Afdeling overweegt dat een rechtsopvolger onder bijzondere titel een procedure bij de bestuursrechter alleen kan overnemen als het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel is overgegaan op de rechtsopvolger (vgl. de Afdelingsuitspraak van 15 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3219). Dit is bijvoorbeeld het geval als de eigenaar van een woning een aanspraak op rechtsbescherming heeft opgebouwd vanwege zijn belang als eigenaar. Bij het overdragen van de woning gaat het belang van de eigenaar (de rechtsvoorganger) automatisch en geheel over op een nieuwe eigenaar (de rechtsopvolger). Die situatie doet zich bij een opvolgend huurder niet voor: het belang van de voormalig huurder (in dit geval: in diens hoedanigheid van omwonende van het vergunde hostel) houdt op te bestaan doordat deze de huurovereenkomst opzegt en verhuist. Op dat moment gaat het belang van de voormalig huurder niet automatisch en geheel over op de opvolgend huurder, maar eindigt dat belang. Voor de opvolgend huurder ontstaat in diens hoedanigheid van omwonende vervolgens een nieuw belang, zodra deze een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen. De verleende omgevingsvergunning kan de opvolgend huurder bij deze beslissing betrekken. De Afdeling concludeert dat, nu sprake is van opvolgend huurderschap, het door de voormalig huurder ingestelde rechtsmiddel alsnog niet-ontvankelijk is.
Deze keuze van de Afdeling is logisch te verklaren, maar pakt wel streng uit. Verder zou de vraag gesteld kunnen worden of het onderscheid tussen opvolgend eigenaren en opvolgend huurders als het gaat om het aannemen van belanghebbendheid niet moeilijker te verdedigen is nu het feit dat een huurder in zijn woongenoot als fundamenteel recht wordt geraakt mede bepalend is voor het aannemen van belanghebbendheid. Past daar nog wel bij dat het al dan niet overgaan onder bijzondere titel zo’n zware rol speelt? De opvolgend huurder wordt immers ook geraakt in dit fundamentele recht. De Afdeling rechtvaardigt dat door het feit dat de opvolgende huurder bij zijn beslissing om te huren weet dat er een omgevingsvergunning is die mogelijk zijn woongenot aantast. Dit is verwant aan het leerstuk van actieve risicoaanvaarding bij planschade. Kennelijk trekt de Afdeling die lijn nu ook door bij het belanghebbendebegrip. De vraagt blijft wel waarom dit dan niet geldt voor de opvolgende eigenaar.
