Wat zegt de wet?
Bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte hebben zowel de huurder als de verhuurder, op gezette tijden, de mogelijkheid tot huurprijsaanpassing. Daarbij wordt gekeken naar de huurprijzen over een tijdvak van vijf jaar, waarmee plotselinge en zeer grote fluctuaties in huurprijzen worden voorkomen.
Daarnaast geldt dat de verhuurder van 290-bedrijfsruimte de huur alleen kan opzeggen op grond van een van de in de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden, waaronder, indien de huurovereenkomst tien jaar of langer heeft geduurd, de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. De vraag is of deze belangenafweging ook kan leiden tot beëindiging wanneer het enige belang van de verhuurder het verkrijgen van een hogere huurprijs is.
Oordeel gerechtshof Amsterdam
De verhuurder vorderde beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, met als belang het kunnen sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een derde die bereid was jaarlijks 775.000 euro te betalen; ruim 250.000 euro meer dan de huidige huurder. Het gerechtshof Amsterdam wees de beëindigingsvordering af, omdat het wettelijk systeem een opzegging uitsluitend gericht op het verkrijgen van een hogere huurprijs niet toestaat.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad volgt het hof en verwerpt (anders dan advocaat-generaal Van Peursem adviseerde) het cassatieberoep. De Hoge Raad overweegt dat het oude artikel 7A:1631 lid 2, onder c, BW uitdrukkelijk bepaalde dat een opzegging nietig was indien deze strekte tot huurverhoging. Het verbod diende ertoe te bereiken dat de verhuurder geen twee wegen zou hebben om tot huurprijsverhoging te komen: de directe weg van een huurprijswijzigingsvordering en de indirecte weg via opzegging. Hoewel deze nietigheidsgrond in 2003 is geschrapt, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat daarmee geen inhoudelijke wijziging was beoogd. De handhaving van artikel 7:296 lid 4, onder c, BW – dat een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst niet uitsluitend een huurprijswijziging mag inhouden – bevestigt dit. Zou beëindiging op grond van de belangenafweging wél mogelijk zijn louter om een hogere huurprijs te realiseren, dan zou deze bepaling eenvoudig kunnen worden omzeild.
De Hoge Raad concludeert dat uit het systeem van de wet en de wetsgeschiedenis volgt dat beëindiging via artikel 7:296 lid 3 BW niet mogelijk is wanneer het uitsluitend gaat om het bewerkstelligen van een hogere huurprijs. Daarvoor staat de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303/304 BW open. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten die – zoals hier na meer dan dertig jaar – voor onbepaalde tijd doorlopen.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak illustreert dat verhuurders van 290-bedrijfsruimte, bij een gewenste hogere huurprijs, ook na zeer langdurige huurrelaties, aangewezen blijven op de wettelijke huurprijsherzieningsprocedure. Verhuurders die een hogere (marktconforme) huurprijs willen ontvangen, kunnen dit in beginsel niet via opzegging realiseren.
