Twee Didam-uitspraken met huurrechtelijke impact
Sinds de Didam-uitspraken (Didam I en Didam II) van de Hoge Raad moet een overheidslichaam bij de uitgifte van onroerend goed mededingingsruimte bieden, tenzij er (op basis van objectieve, toetsbare criteria) slechts één serieuze gegadigde is. Deze norm is verankerd in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW). Een overeenkomst die in strijd is met de Didam-regels is echter niet om die enkele reden nietig. De Didam-jurisprudentie kan, maar hoeft niet, door te werken in huurovereenkomsten, zoals onderstaande twee recente uitspraken illustreren.
- Didam I niet van toepassing op indeplaatsstelling ex art. 7:307 BW.
Een huurder van een brasserie wilde haar onderneming verkopen en de koper in haar plaats stellen. De verhuurder (Gemeente Soest) weigerde onder verwijzing naar Didam. De huurder beriep zich bij de kantonrechter Amersfoort op art. 7:307 BW, dat een huurder van bedrijfsruimte de mogelijkheid biedt een derde in zijn plaats te laten treden wanneer sprake is van een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht en de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming en behoorlijke bedrijfsvoering. De kantonrechter oordeelde dat de Didam-regels niet van toepassing zijn op indeplaatsstelling, samengevat weergegeven om de volgende redenen:
-
- de medewerking van de verhuurder is niet noodzakelijk, nu diens instemming kan worden vervangen door een rechterlijke machtiging;
- het zou niet aansluiten bij de ratio van art. 7:307 BW (een goede oudedagsvoorziening voor de huurder) en onredelijk zijn wanneer de verhuurder via een mededingingsprocedure zou bepalen aan wie de huurder zijn onderneming moet overdragen.
- Allonge in strijd met Didam-regels niet nietig.
Het hof Arnhem-Leeuwarden beoordeelde in deze zaak een allonge waarmee de Staat 1.459 m² extra grond aan Fastned verhuurde voor uitbreiding naar zestien laadplekken. Andere geïnteresseerden werden door de Staat gepasseerd. Zij vorderden in kort geding een verbod op uitvoering van de huurovereenkomst. Het hof overwoog, indachtig Didam II, dat de allonge geldig is, ook als de Staat de Didam-regels niet juist zou hebben toegepast. Voor de geïnteresseerden resteerde dus alleen nog een schadevergoedingsactie.
Prejudiciële vragen aan Hof van Justitie over proceskosten en huurprijswijziging
De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over proceskostenbedingen in (huur)overeenkomsten. Kort samengevat: als een consumentenovereenkomst een oneerlijk proceskostenbeding bevat in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13), mag de rechter de in het ongelijk gestelde consument dan alsnog op grond van nationaal recht in de proceskosten veroordelen? Het juridische werkveld kijkt uit naar de beantwoording van deze vraag door het HvJEU. Daarmee is het HvJEU nog niet van ons kikkerlandje af: de rechtbank Amsterdam heeft namelijk aangekondigd om het Hof rechtstreeks, de Hoge Raad passerend, vragen te zullen stellen over onder meer de splitsbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding van het type CPI + x%.
