De afgelopen periode oordeelden lagere rechters regelmatig kritisch over huurprijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten. De gevolgen waren voor verhuurders verstrekkend. In dat verband stelde de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de (on)eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen. Onlangs heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord, met grote opluchting in de vastgoedsector als gevolg.
De prejudiciële vragen en de beantwoording door de Hoge Raad
De voor de vastgoedpraktijk belangrijkste vragen waren (samengevat):
- Moet een huurprijswijzigingsbepaling die bestaat uit een opslagbeding en een indexatiebeding als één of als twee afzonderlijke bedingen worden gezien?
- Is een opslagbeding van drie procent bovenop een indexatie oneerlijk?
De Hoge Raad overwoog dat een indexatiebeding en een opslagbeding verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding is bedoeld om geldontwaarding te compenseren, terwijl een opslagbeding kostenstijgingen bovenop de inflatie dekt en de huurprijs laat aansluiten bij de waardegroei van een woning. Hoewel deze bedingen tekstueel als één geheel in een bepaling kunnen staan, moeten zij daarom juridisch als afzonderlijke bedingen worden gezien.
De Hoge Raad overwoog verder dat een opslagbeding van maximaal drie procent, behoudens bijzondere omstandigheden, niet oneerlijk is, kort gezegd, gezien gerechtvaardigde doelstellingen van verhuurders die doorgaans voor een lange duur aan de huurovereenkomst gebonden zijn, met slechts beperkte opzeggingsgronden. Hoewel niet altijd duidelijk is in hoeverre en met welk percentage de verhuurder de huurprijs zal verhogen, is de financiële impact voor huurders voorzienbaar; het maximale percentage en de frequentie van huurverhogingen liggen immers vooraf vast.
Wat betekent dit voor de praktijk?
In vervolg op de wisselende feitelijke jurisprudentie, brengt de beslissing van de Hoge Raad in veel opzichten duidelijkheid. Zo zal vernietiging van een opslagbeding van drie procent hoogstens in uitzonderlijke gevallen voorkomen; een eventuele vernietiging zal in de toekomst doorgaans alleen het opslagbeding treffen en niet ook het indexatiebeding.
Ondanks deze beslissing bestaan er ook nog vragen, zoals: welke ‘bijzondere omstandigheden’ kunnen een opslagbeding van drie procent alsnog oneerlijk maken? En: wat gebeurt er bij opslagbedingen met een percentage boven de drie procent?
De Hoge Raad heeft specifiek uitspraak gedaan over een opslagbeding van drie procent, omdat de prejudiciële vraag daarop betrekking had. Het feit dat de Hoge Raad, ogenschijnlijk zonder enige aarzeling, een opslagbeding van drie procent als niet-oneerlijk beschouwt, kan worden opgevat alsof er ook ruimte bestaat voor opslagbedingen met hogere percentages. Het is nu weer aan de lagere rechters om – met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad – hier nader invulling aan te geven.
