Helft gerechtsgebouwen onvoldoende duurzaam

Alle kantoren in Nederland moeten op 1 januari 2023 energielabel C hebben. Bij de gerechtsgebouwen moet nog een flinke slag worden gemaakt, blijkt uit een inventarisatie van Mr. Vooral de Raad voor de rechtspraak, die nu energielabel G heeft, moet aan de bak.

Is uw kantoor gevestigd in een pand dat voor 1999 is gebouwd? Dan heeft u – als u nooit werkzaamheden hebt uitgevoerd die het pand moeten verduurzamen – waarschijnlijk energielabel D. Voor 1992? Label E. Voor 1981? Label F. En panden van voor 1974, waaraan nooit iets is gedaan, hebben bijna zeker energielabel G.

Naar schatting moet 44 procent van de Nederlandse kantoorgebouwen ‘iets’ gaan doen om in 2023 van start te gaan in een energielabel C-pand. Uit een inventarisatie van Mr. blijkt dat de helft van de rechtbankgebouwen energielabel D of minder scoort. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft een lijst opgesteld waarin, op postcode en huisnummer, de energielabels van nagenoeg alle kantoorpanden zijn terug te vinden (EP-Online). Sommige rechtbankgebouwen ontbreken op deze lijst, er zijn panden met twee energiewaarden.

Label D-G

Een deel van de rechtbank Arnhem, de rechtbanklocaties Lelystad, Groningen, Eindhoven, Tilburg, Amsterdam en Utrecht scoren een D en moeten aan de slag om daar minstens een C van te maken. Maastricht, Zaanstad, Enschede, Dordrecht, Assen en een deel van Leeuwarden doen het nog slechter met een E. Een deel van de rechtbank Rotterdam heeft ook E maar een ander deel heeft al energielabel A. In Nijmegen moeten de handen echt uit de mouwen worden gestoken: daar hebben ze nu label G. De Centrale Raad van Beroep zit in hetzelfde gebouw als de rechtbank Utrecht, en heeft dus een D. Het slechtst scoort het gebouw van de Raad voor de rechtspraak aan de Haagse Kneuterdijk: een G.

Label A-C

Een aantal andere rechtbanken zit voorlopig safe. De rechtbank Den Haag heeft een C (het hof Den Haag en het College van Beroep voor het bedrijfsleven dus ook), evenals de locaties Apeldoorn, een deel van Alkmaar, een deel van Arnhem, en Almelo en Middelburg. De rechtbank Roermond en de rechtbank en het hof Den Bosch halen een B. De beide locaties in Haarlem (Appelaar en Jansstraat) zitten op een A, evenals Bergen op Zoom en het Ministerie van Justitie. Het Schipholcomplex in Haarlemmermeer en het nieuwe gebouw van de Hoge Raad scoren zelfs A++ – het hoogst haalbare. In januari komt het Rijksvastgoedbedrijf (voorheen de Rijksgebouwendienst) met een plan hoe de rechtbanken groener te maken.

Kosten

Gemiddeld verbruikt een kantoorpand 200 KwH per vierkante meter. Om de Parijsdoelstellingen te halen moet dan omlaag naar 50. Kantoren met een label D, E of F kunnen zonder bouwkundige ingrepen worden aangepast om label C te halen. Vaak is een energiezuinige verlichting al voldoende. Bij kantoren die nu label G hebben, zijn maatregelen als glas- of dakisolatie nodig.

Deze energietransitie kost kantooreigenaren samen naar verwachting eenmalig 860 miljoen euro. Uit een onderzoek van het Economische Instituut voor de Bouw (EIB) en Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) blijkt dat het upgraden van een gebouw met F-label of hoger een investering van ongeveer 15 euro per vierkante meter kost. Moet een kantoor van G naar C worden gebracht, dan zal dat tussen 39 en 71 euro per vierkante meter kosten. De terugverdientijd ligt gemiddeld tussen de 3 en 6,5 jaar, maar dat is afhankelijk van het type gebouw en de energieprijs. “Wel zijn deze cijfers volgens veel vastgoedeigenaren te optimistisch”, zegt vastgoed- en huurrechtadvocaat Aemile van Rappard (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn).

Casco huren

Dat de helft van de kantoorgebouwen een energielabel D (of slechter) heeft, zal ook gelden voor advocatenkantoren, mits ze maar een oppervlak hebben van 100 m² – daaronder geldt die energie-eis niet. Volgens Van Rappard zit de meerderheid van de advocaten in een huurpand, en ook al is vooral de eigenaar verantwoordelijk voor het hogere energielabel, een te laag label kan ook consequenties hebben voor de huurder. Van Rappard, tevens voorzitter van de Vereniging van Huurrecht Advocaten, adviseert advocaten dan ook goed tijdig actie te ondernemen.

Huurders die zeggen dat een energielabel C een zaak is van alleen de verhuurder/eigenaar, komen volgens Van Rappard bedrogen uit. Veel huurders van kantoorruimte huren ‘casco’. De verhuurder is dan verantwoordelijk voor het aanbrengen van isolatie van de buitenmuren en het aanbrengen van dubbel glas. Bij ‘casco-huur’ brengt de huurder echter de verlichting en dergelijke aan. Aangezien de verlichting ook invloed heeft op het energielabel kan het zijn dat de huurder ook met kosten wordt geconfronteerd. Van Rappard: “Uitgangspunt is bovendien dat de verhuurder de huurder niet in zijn huurgenot mag storen. Maar de huurder moet wel dringende werkzaamheden toestaan. Is sprake van renovatie, dan moet de verhuurder komen tot een redelijk voorstel. Van een renovatie is sprake als de toevoegingen of veranderingen aan het gehuurde leiden tot een hoger huurgenot. Bij een renovatie heeft de verhuurder de mogelijkheid om via het redelijk voorstel een aanpassing van de huurovereenkomst of een hogere huurprijs af te dwingen.” Voor zijn eigen kantoor zal dat niet nodig zijn: het gehuurde pand van Pels Rijcken heeft al energielabel A.

Huurprijsvermindering

Het upgraden naar label C is inmiddels ook een populair onderwerp voor bloggende advocaten. Wanneer een kantoorruimte na de ingangsdatum niet voldoet aan de label C-verplichting, is er in beginsel sprake van een gebrek, schrijft Eyup Cerci op de site van zijn kantoor TaylorWessing. “Een gebrek wordt immers gedefinieerd als ‘een genotsbeperking die niet aan de huurder is toe te rekenen’. Het gevolg hiervan is dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding. Dit brengt dus mee dat op de verhuurder de nodige verplichtingen rusten om te voldoen aan de label C-verplichting. Gelet op de sanctie van het niet mogen gebruiken van het kantoorruimte, heeft de huurder er ook belang bij om te voldoen aan de label C-verplichting.”

Huurders doen er goed aan tijdig de eigenaar te waarschuwen dat het gebouw in 2023 een label C moet hebben. Is dat niet het geval, dan kan het pand zelfs worden gesloten. “Begin er op tijd aan”, zegt Van Rappard. “Er is een personeelstekort in die branche, wat de kosten van aanpassingen ook nog eens kan opdrijven.”

Energiescan

Uit een kleine rondgang blijkt dat advocatenkantoren zich wel bewust zijn van de eis om binnen enkele jaren energielabel C te bemachtigen. Bij Van Veen Advocaten (Ede) gaan ze ervan uit dat het wel goed zit. In januari 2019 komt de energieleverancier een scan maken en laat dan weten wat het label is. Kantoormanager Otto Meijnen maakt zich er niet druk om. “Het pand is vijf jaar geleden gebouwd. We hebben C, of nog beter. Het wordt wel voor iedereen een uitdaging om in 2030 energielabel A te hebben, zoals is voorgesteld. Aan de andere kant: de techniek ontwikkelt zich snel. Omdat je de kosten kunt terugverdienen, het een maatschappelijke verantwoordelijkheid én een wettelijke plicht is, zal die transitie voor ons zeker acceptabel zijn.”

Gemeentelijk monument

De eigenaar van het pand waar advocatenkantoor MANZ Legal (Utrecht) is gevestigd, lijkt vooralsnog de dans te ontspringen. Dat is een gemeentelijk monument en daarvoor gelden de regels niet. Nóg niet, vermoedt advocaat Jilles van Zinderen van dat kantoor. “We hebben de verhuurder er op aangesproken: we weten niet hoelang die vrijstelling zal gelden. Het is een oud pakhuis, koud in de winter en warm in de zomer. Het binnenklimaat is moeilijk te reguleren. Energielabel C halen we niet met de led-lampen die er al hangen. Er zou bijvoorbeeld een kostbare afzuiginstallatie moeten komen voor een betere ventilatie. De verhuurder maakt nog geen aanstalten: hij moet dat betalen, terwijl de energiebesparingen vervolgens voor ons als huurder zijn.”

Achterhaald

De energiescores die zijn opgenomen in dit EP-register dateren van 1 juli 2018, en kunnen in de praktijk dus zijn achterhaald. Dat de lijst in bepaalde gevallen slechts als indicatief moet worden beschouwd en zeker niet feilloos is, merkte ook Monique Bronk, kantoormanager van Bierman Advocaten te Tiel op. “Ons pand dateert van voor 1974 en heeft daardoor automatisch een label G-kwalificatie. Echter in 2012 is het pand in zijn geheel gestript en volgens de nieuwste normen weer opgebouwd. Onlangs is het pand gekeurd en blijkt dat het voldoet aan de hoogste normering, waardoor een label A is afgegeven.”