Een groep investeerders onder leiding van Marcel Boekhoorn koopt voor 425 miljoen euro de High Tech Campus in Eindhoven van Philips. De verkoop levert Philips 65 miljoen euro op.
Adviseurs consortium Boekhoorn M&A en partners:
NautaDutilh (Teska van Vuren, Arief van Rhee, Petra Zijp, David van Dijk), Sidley & Austin (Dorothee Fisscher-Appelt, Elizabeth Uwafo)
Adviseurs Royal Philips Electronics:
De Brauw Blackstone Westbroek (Koos de Blécourt, Loes Meerburg), Jones Lang LaSalle, Sullivan & Cromwell,
Adviseurs banken:
ABN AMRO, NIBC: Clifford Chance (Jan-Joost van Rijsbergen, Jasper Dijkshoorn, Moussa Louizi, Krishna van Zundert), JP Morgan Chase & Co: Allen & Overy (Werner Runge, Zeeger de Jongh, Jeroen Bos, Mariette Haloua), Mayer Brown
Teska van Vuren, dealmaker voor NautaDutilh: “Deze deal is om meerdere redenen bijzonder te noemen. Het terrein noem ik als eerste; een heel bijzonder terrein met fantastische panden waar Philips al jaren haar Research & Development heeft en waar samengewerkt wordt met vele partijen. Dat maakt het terrein ook zo interessant; het is een community die samen werkt aan innovatie en kennis omdat men weet dat in een dergelijke pressure cooker één en één drie is. Ik heb niet eerder zo’n complexe transactie meegemaakt. Een ingewikkelde puzzel met veel puzzelstukjes. kopersbelangen, verkopersbelangen, financieringsaspecten, mededingingsaspecten en de financiering, het moest allemaal goed in elkaar passen. Vanuit het vastgoedperspectief zijn er voor elk van de gebouwen aparte afspraken, maar je kunt die gebouwen niet stand alone benaderen: men zit met elkaar op één terrein. Hele strakke communicatie en veel creativiteit en flexibiliteit waren daar zeker bij nodig. Als laatste bijzonderheid kan ik de financieringsstructuur noemen. Een groot deel van de financiering betreft een obligatielening die in de Amerikaanse markt is geplaatst. Dit is een grensoverschrijdende structured finance financiering met op maat gesneden en innovatieve derivaten en verzekeringen. Dit is bij mijn weten de eerste keer dat deze vorm van financiering in Nederland is toegepast. Doordat de Amerikanen minder ervaring hadden met het Nederlandse rechtssysteem, heeft het nogal wat voeten in aarde gehad voordat de closing kon plaatsvinden. De closing zelf was zeer spannend: er lagen 5000 pagina’s aan notariële akten en 15.000 pagina’s aan onderhandse documentatie klaar. Pas als het geld binnen zou zijn, kon alles ook daadwerkelijk die dag geclosed worden; dat was een kwestie van de laatste minuten. Gelukkig verliep de samenwerking met de andere partijen bijzonder soepel en kennen we Marcel Boekhoorn al langer. Ik werk al meer dan twintig jaar met hem samen; we zijn perfect op elkaar ingespeeld. Deze deal is een opvallende vastgoedtransactie waar veel media-aandacht voor is geweest. Mijn verwachting voor de vastgoedsector als geheel? De kwalitatief goede panden op A1 locaties verkopen zichzelf. Je ziet dat de prijzen daaronder hoog blijven. Alles daaronder is lastig te verkopen. Veel portefeuilles zijn mijns inziens niet optimaal samengesteld; het zijn vaak combinaties met ook minder kwalitatieve assets die heel lastig te verkopen zijn. De komende jaren moet er bijzonder veel vastgoed geherfinancierd worden en banken zijn daar op het moment niet scheutig mee. Er staat aldus nog genoeg te gebeuren op vastgoedgebied.”
Koos de Blécourt en Loes Meerburg, dealmakers voor De Brauw Blackstone Westbroek: De verkoop van de High Tech Campus Eindhoven (HTCE) is in vier delen gesplitst. Enerzijds staan deze delen op zichzelf met een eigen profiel zowel qua financiering als eigendom, maar anderzijds zijn die delen met elkaar verbonden. Dit leidde soms tot een spanningsveld waarvoor creatieve oplossingen gevonden moesten worden. Ook de bijzondere financiering van de gebouwen die de komende jaren nog bij Philips in gebruik zullen blijven en waarvan de koopprijs grotendeels door een consortium van Amerikaanse beleggers werd gefinancierd via “credit tenant lease notes”, en de fiscale aspecten waarmee rekening moest worden gehouden, maakten het voor de betrokken juridische en fiscale adviseurs een uitdaging om deze aspecten tezamen te brengen. Philips speelt in deze transactie meerdere rollen, omdat zij niet alleen verkoper, maar ook de belangrijkste “campusbewoner” is en een deel van de financiering via vendor loans heeft verschaft. Ook speelde mee dat Philips de HTCE zelf heeft opgebouwd in de afgelopen decennia en de instandhouding van het bijzondere innovatieve karakter van de campus wenste te waarborgen. Signing begin maart was voor zowel Philips als voor De Brauw Blackstone Westbroek een bijzonder moment, gelet op de lange looptijd en onverwachte wendingen in dit project. Om closing binnen 3 weken na signing te kunnen laten plaatsvinden, moest ook de Amerikaanse financiering worden opgehaald. Dit was een flinke uitdaging, waarin JP Morgan een belangrijke rol heeft gespeeld. Vanwege het unieke karakter van de HTCE is een deal zoals deze verkoop niet exemplarisch voor de vastgoedmarkt. Financiering van Nederlands vastgoed door Nederlandse banken is op dit moment moeilijk, al is de financiering van een gedeelte van de HTCE door ABN AMRO en NIBC een mooie uitzondering daarop. Vanwege het huidige economische klimaat en daarmee samenhangend de leegstand van met name kantoren, blijft de Nederlandse kantorenvastgoedmarkt kwetsbaar. Wij zijn benieuwd wat er gaat gebeuren op de vastgoedmarkt nu de financiering van een groot aantal vastgoedfondsen met een hoge leverage binnen afzienbare tijd afloopt. Een belangrijke rol is weggelegd voor de Nederlandse banken in het vlottrekken van de vastgoedmarkt; zolang het financieren van Nederlands vastgoed vrijwel onmogelijk is, zal dit een belangrijke rem op vastgoedtransacties blijven. De samenwerking tussen Philips en De Brauw Blackstone Westbroek gaat meer dan 100 jaren terug, en in dit project hebben wij bijna vier jaar intensief samengewerkt. Wij vinden het bijzonder om dit markante Nederlandse bedrijf ook in deze mooie deal van dienst te mogen zijn. In dit verband willen wij ook de rol van het Philips deal team en in het bijzonder Michiel Thierry (Philips M&A) en Kees van der Linden (Philips Real Estate) vermelden; hun inzet en volharding was een belangrijke factor in het slagen van deze transactie.”
