Het is elke keer weer net een aflevering van een soapserie; een bezwaarprocedure over een bouwvergunning met een burenruzie als basis. Ellenlange bezwaarschriften over de vrees voor aantasting van het woon- en leefklimaat. Verlies van uitzicht en privacy en vermeende schendingen van het eigendom.
Hoorzittingen met verhitte burgers die elkaar nog net niet naar de keel vliegen. Een vertegenwoordiger van het dagelijks bestuur die als een speelbal tussen de partijen heen en weer gestuiterd wordt en het gesteggel tussen de buren meestal meer dan zat is.
Maar wat is de rol van de gemeente in zo’n geval eigenlijk?
Bouwvergunning vs burenrecht
De bezwaren van de buren hebben bij een verleende bouwvergunning veelal betrekking op de vrees voor aantasting van het woon- en leefklimaat en de eigendomssituatie. Gelet op het gebonden wettelijke kader van art. 44 Woningwet mag het bestuur bij het nemen van het besluit over de bouwvergunning met deze aspecten geen rekening houden. In Nederland hebben we namelijk gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een bouwvergunning; geschillen over erf(af)scheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke zijn privaatrechtelijke aangelegenheden: zaken tussen burgers. Hiermee kan en mag de gemeente zich niet bemoeien.
De gemeente kan zich, gezien het gebonden wettelijke kader van artikel 44 van de Woningwet, in een bezwaarprocedure in dit soort gevallen dus heel formeel opstellen. De gemeente kan dan stellen dat ze zich aan de wet gehouden hebben, niet anders kunnen dan de bouwvergunning verlenen en concluderen dat de buren het onderling zelf moeten oplossen. Het lijkt zo simpel, maar in de praktijk blijken gemeenten, waarschijnlijk met de termen klantvriendelijkheid en burgergerichtheid in het achterhoofd, zich heel anders op te stellen. Ze proberen vaak mee te denken en tot een oplossing te komen. Een nobel streven, maar ook een juist streven?
Een praktijkgeval: in een middelgrote gemeente verleent het college van B&W een bouwvergunning voor de bouw van een woning na sloop van een bestaande, veel kleinere woning. De buren aan weerszijden van de aanvrager van de bouwvergunning maken bezwaar tegen de verleende bouwvergunning. Volgens hen is realisering van het bouwplan binnen de perceelgrens van de aanvrager niet mogelijk omdat de maten van de perceelgrens in het bouwplan niet kloppen. Uitvoering van het bouwplan leidt tot overschrijding van de perceelgrens. Een ander bezwaar is dat de buren door de bouw van de woning uitzicht en privacy verliezen. Daarnaast wordt gevreesd voor verminderde lichtinval.
In het bezwaarschrift geven beide buren aan dat ze bereid zijn om in goed overleg tot een oplossing te komen, maar dat de aanvrager tot nog toe elk verzoek daartoe heeft afgewezen. De bezwaren worden in handen gesteld van de adviescommissie Bezwaar- en beroepschriften. De voorzitter van deze commissie, zelf mediator, stelt tijdens een hoorzitting voor om het geschil onder leiding van een mediator te behandelen.
Het college van B&W, de aanvrager van de bouwvergunning en de beide buren stemmen met dit voorstel in. Na bemiddeling wordt de tussen partijen bereikte overeenstemming vastgelegd in een overeenkomst. Hierbij zijn het college van B&W, de aanvrager en beide buren contractpartij. In de overeenkomst is een aantal afspraken opgenomen. Zo wordt ter compensatie van het verlies van uitzicht, privacy en lichtinval door de aanvrager aangeboden om bij de buren een slaapkamerraam en/of een dakraam te plaatsen. Daarnaast betaalt de aanvrager aan de buren € 2.000 als gevolg van de kosten die gemaakt zijn in verband met het voeren van de procedures. De ambtenaar van de gemeente formuleert aan het college van B&W een voorstel over een proceskostenvergoeding. Tevens wordt afgesproken dat als deze afspraken worden nagekomen, de buren geen aanspraak meer maken op schadevergoeding ter zake van hun woningen en dat de buren, na ondertekening van de overeenkomst, alle lopende procedures intrekken en geen procedures meer starten.
Juridische complicaties?!
Eind goed al goed, zou je zeggen, maar als je met een juridische blik naar dit verhaal kijkt, komt er toch een aantal complicaties aan het licht. Zo kun je je afvragen of deze wijze van handelen niet in strijd is met het specialiteitbeginsel. Het uitgangspunt hiervan is dat bij het nemen van een bestuursbesluit alleen die belangen met het oog waarop de betreffende bestuursbevoegdheid is toegekend, mogen worden meegewogen. Het specialiteitbeginsel heeft dus betrekking op de beoordeling welke belangen bij het uitoefenen van een bestuursbevoegdheid een rol mogen spelen, en welke juist niet.
Het beschermen van particuliere belangen, die niet samenvallen met het specifieke algemene belang is, in dit soort gevallen mijns inziens problematisch, vanwege de scheiding tussen het bestuursrecht en het privaatrecht. Was er in dit geval geen bemiddeling toegepast, dan had het bestuur een beslissing op bezwaar moeten nemen en daarin de bezwaren van de buurman tegen de verleende bouwvergunning ongegrond moeten verklaren. Gelet op het specialiteitbeginsel en het wettelijke kader van de Woningwet beschikt het bestuur formeel gezien niet over ruimte om te onderhandelen over de bouwvergunning. Is de uitkomst van de bemiddeling dan in strijd met het specialiteitbeginsel? Naar mijn mening is dit inderdaad het geval.
Een behoorlijke juridische complicatie dus! Dit is helaas niet de enige. In mijn volgende blog zal er nog een paar de revue passeren. Zoals ik echter al in een eerdere blog heb aangegeven, denken wij Yachters niet in problemen maar in oplossingen, dus gemeenten wees gerust!
