Na een korte zomer vol hoop waar langzaam weer mogelijkheden ontstonden, namen de besmettingen echter weer toe. De horeca moest daarom alweer snel zijn deuren sluiten en kort daarna volgden ook de niet-essentiële winkels. Veel van deze huurders hebben zich inmiddels al naar de rechter begeven vanwege het feit dat ze recht zouden hebben op huurkorting. In deze blog bespreek ik kort de grote lijnen van de tot nu toe gewezen rechtspraak.
Onvoorziene omstandigheden
In de rechtspraak is uitgemaakt dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij beschouwd moet worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Hoe lang de coronapandemie aan te merken zal zijn als onvoorziene omstandigheid moet verder nog blijken. Op dit moment brengt deze onvoorziene omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in ieder geval met zich mee dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet van de huurder kan worden verlangd. Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen op welke wijze de huurovereenkomst moet worden toegepast. Hiermee wordt bedoeld de mate van huurkorting die op de huurovereenkomst toegepast moet worden. Deze huurkorting wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In een uitspraak van 14 september 2020 heeft het hof geoordeeld dat voor de toegepaste kortingen geen maatstaf bestaat zodat deze naar hun aard enigszins arbitrair zijn (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604).
Huurder moet financiële positie voldoende onderbouwen
Het is aan de huurder om voldoende inzicht te geven in zijn financiële situatie. Vitesse was daarin niet geslaagd. Zo had Vitesse verwezen naar omzetverlies, maar had het nagelaten om dit gestelde verlies te onderbouwen (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768). Bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst van onvoorziene omstandigheden geldt een zware toets. Pas indien een huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij door de coronacrisis een fors omzetverlies heeft geleden, komt de rechter toe aan matiging. Welk percentage hierbij wordt toegepast is op voorhand niet te zeggen. De rechtspraak is hier wisselend over en dit brengt voor zowel verhuurders als huurders dan ook grote onzekerheid met zich mee. Of dit de komende maanden verandert, zal moeten blijken.
