Onbeschermd tanken: een kwalificatievraag beantwoord
In de praktijk wordt regelmatig gedebatteerd over de vraag of een gehuurd object kwalificeert als ‘gebouwde onroerende zaak’. Op 10 april 2026 oordeelde de Hoge Raad over een kwestie die zag op een onbemand tankstation. Het gehuurde bestond uit een perceel grond, met vloeistofdichte vloer, een luifel, brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen; een verkoopruimte ontbrak. Onder verwijzing naar een arrest uit 2014, dat zag op 230a-ruimte, concludeert de Hoge Raad dat hier geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak: een gebouwde onroerende zaak vereist namelijk in beginsel een voor mensen toegankelijke, overdekte en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte. Dit geldt ook bij huur van 290-bedrijfsruimte.
De hierboven weergegeven discussie is onder meer relevant, nu huurders van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte huurbescherming respectievelijk ontruimingsbescherming genieten, terwijl de huurders van ongebouwde zaken deze wettelijke bescherming ontberen. Zoals onlangs door de Hoge Raad is bevestigd, kunnen partijen contractueel wel anders afspreken.
Drugs erin, huurder eruit: een brede belangenafweging
Als een huurder van een gebouw (respectievelijk van een woonwagen, standplaats of ligplaats) tekortschiet, kan alleen de rechter de huurovereenkomst ontbinden. Uitzondering: verstoort een gedraging in of direct rond het gehuurde de openbare orde en sluit de burgemeester het gehuurde (wetenschap van de huurder is irrelevant), dan kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden (zie art. 7:231 lid 2 BW).
In HR 10 april 2026 stond de buitengerechtelijke ontbinding na een burgemeestersluiting centraal. De verhurende woningcorporatie ontbond de huurovereenkomst nadat in de woning ruim 100 gram cocaïne, 1,5 kilo hennep en een drugspers waren aangetroffen en de woning op die grond door de burgemeester was gesloten. Zij wilde daarmee drugscriminaliteit ter plaatse tegengaan en de leefbaarheid vergroten. Volgens de huurder paste dat niet bij de ratio van de buitengerechtelijke ontbinding, die juist ziet op bescherming van de verhuurder tegen wegvallende huurinkomsten en het niet opnieuw kunnen verhuren na sluiting. De Hoge Raad volgt de huurder niet: bij de belangenafweging of buitengerechtelijke ontbinding (en ontruiming) gerechtvaardigd is, mogen alle verhuurdersbelangen in aanmerking worden genomen.
Huurprijswijzigingsbedingen: antwoorden, maar ook meer vragen
De Hoge Raad besliste in 2024 dat 1) een huurprijswijzigingsbeding splitsbaar is in een indexeringsbeding en een opslagbeding en 2) een opslagbeding van maximaal 3% bovenop CPI-indexering bij geliberaliseerde woonruimte in beginsel niet oneerlijk is. Deze materie blijft in beweging, met als belangrijke recente ontwikkelingen:
- Het Hof Amsterdam splitste op 10 maart jl. het voorliggende huurprijswijzigingsbeding en concludeerde dat een inflatiebeding niet oneerlijk is, maar een opslagbeding van 3% (en dus niet maximaal 3%) bovenop de CPI wél. Volgens het hof kan zo’n vaste jaarlijkse opslag op termijn tot een enorme huurprijsstijging leiden, terwijl de financiële consequenties voor de huurder bij de contractsluiting onvoldoende inzichtelijk waren.
- Het Hof Den Haag besliste op 28 april dat een huurprijsverhogingsbeding dat verhoogt met “een nader te bepalen percentage” niet oneerlijk is, mede vanwege de koppeling aan het wettelijke verhogingsmaximum, overleg met de huurdersvereniging daarover en de maatschappelijke taak van de verhuurder (woningcorporatie).
- Last but not least: de kantonrechter Amsterdam heeft op 28 april in een tussenvonnis het voornemen geuit prejudiciële vragen te stellen aan het HvJ EU, onder meer over de splitsing van het indexatie- en opslagbeding. De praktijk wacht de nadere ontwikkelingen af.
