Bij verhuurde woningen in box 3 moet tegenbewijs mogelijk zijn, indien de forfaitair bepaalde waardering 10% of meer afwijkt van de waarde in het economische verkeer van de woning, zo besliste de Hoge Raad in een baanbrekend arrest.
Vanaf 2010 geldt in box 3 een bijzonder waarderingsvoorschrift voor verhuurde woningen waarop huurbescherming van toepassing is (art. 5.20, lid 3 Wet IB 2001). De waarde in verhuurde staat wordt gesteld op een percentage van de WOZ‑waarde. Het afslagpercentage – de ‘leegwaarderatio’ – drukt het waardedrukkende effect van de verhuur uit. Deze percentages zijn op basis van een delegatiebevoegdheid uitgewerkt in art. 17a Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001. Afhankelijk van het bruto verhuurrendement wordt de onroerende zaak verplicht gewaardeerd tussen de 45% (bij rendementen tot 1%) en 85% (bij rendementen vanaf 7%) van de WOZ‑waarde (tekst 2015). De WOZ‑waarde wordt nog aanvullend gecorrigeerd als de woning: (i) op erfpachtgrond staat en/of (ii) juridisch niet is gesplitst. De WOZ‑waardering houdt namelijk geen rekening met deze omstandigheden.
De wetgever heeft met de leegwaarderatio beoogd een regeling te treffen die voor verhuurders en de Belastingdienst eenvoudig is en die lastige waarderingsdiscussies voorkomt. Verhuurders van onroerende zaken met een zeer laag of zelfs negatief rendement kunnen met deze verplichte waarderingsmaatregel begrijpelijkerwijs slecht uit de voeten. Belangrijkste obstakel daarbij is dat de waarderingsregeling – zelfs voor schrijnende gevallen – geen tegenbewijsmogelijkheid kent.
De Hoge Raad besliste dat belastingplichtigen dit tegenbewijs wel moeten kunnen leveren. Indien door een cumulatie van ficties de box 3‑waardering van verhuurde woningen ten minste 10% hoger uitkomt dan de werkelijke waarde daarvan, moet tegenbewijsmogelijkheid mogelijk zijn. Overigens mag in dat geval van de belastingplichtige wel worden verlangd dat hij zijn waardering onderbouwt, aldus de Hoge Raad. Weliswaar is de forfaitaire waarderingsmaatregel in de ogen van de Hoge Raad op zichzelf aanvaardbaar, maar indien het stapeleffect van ficties (WOZ-waarde en leegwaarderatio) ‘in betekenende mate’ tot een waarderingsverschil leidt, moet het ervoor worden gehouden dat de door de wetgever gecreëerde delegatiebevoegdheid is overschreden. Het ontbreken van een tegenbewijsmogelijkheid ziet de Hoge Raad dan als een inschattingsfout. In dit geval letterlijk en figuurlijk een taxatiefout.
