Wanneer een huurder van een woning binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst aan de Huurcommissie verzoekt om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (artikel 7:249 BW), stelt de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs vast aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel drukt de kwaliteit van een woning uit in punten; de woning krijgt punten toebedeeld aan de hand van verschillende elementen die zien op die woning. Eén daarvan is de WOZ-waarde van de woning. Maar niet alle woningen hebben bij aanvang van de huurovereenkomst (al) een WOZ-waarde (bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen, of net gerenoveerde woningen). In de wet is (voor die gevallen) een (algemene) minimum WOZ-waarde in het leven geroepen (per 1 juli 2021: € 55.888,-).
De kantonrechter Utrecht heeft, in een aan hem voorgelegde zaak, prejudiciële vragen gesteld over de situatie dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde (als bedoeld in artikel 17 en 18 Wet waardering onroerende zaken). Aan de orde wordt gesteld of in die gevallen de minimum WOZ-waarde moet worden toegepast. In de rechtspraak werd hier verschillend over geoordeeld.
De Hoge Raad was dus aan zet om, naar aanleiding van de vragen van de kantonrechter, duidelijkheid te verschaffen. In zijn beslissing van 22 april jl., oordeelt de Hoge Raad dat als de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is, of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.
Hiertoe overweegt de Hoge Raad allereerst dat het woningwaarderingsstelsel in bepaalde gevallen zelf al nadere regels stelt (niet zijnde het toepassen van de minimum WOZ-waarde) als het gehuurde geen WOZ-waarde heeft (bijvoorbeeld als sprake is van een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ of een woning die voor minimaal € 10.000,- gerenoveerd is). Ook in andere gevallen is de minimum WOZ-waarde niet geschikt voor de beoordeling van een redelijke aanvangshuurprijs. De minimum WOZ-waarde is namelijk, aldus de Hoge Raad, niet bedoeld voor deze gevallen. Deze waarde is slechts voor die situatie bedoeld waarin hantering van de WOZ-waarde zou leiden tot een aanmerkelijk lagere huurprijs dan gold onder het ‘oude’ waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde (bijvoorbeeld als de woning een zéér lage WOZ-waarde heeft). Een redelijke toepassing van het woningwaarderingsstelsel biedt volgens de Hoge Raad voldoende ruimte om op andere wijze (dan hantering van de minimum WOZ-waarde) de relevante waarde van het gehuurde, op objectieve en transparante wijze, te bepalen. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden, zoals: aansluiten bij de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen, een WOZ-taxatie op laten stellen door een deskundige of de beslissing (over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs) aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking.
