Wettelijke definitie van ‘gebrek’
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Artikel 7:204 BW blinkt niet uit in duidelijkheid. Want wat is nu concreet een gebrek? Dit artikel omvat bijna alles dat het huurgenot negatief beïnvloedt en niet aan de huurder zin toerekent. De wetgever geeft zelf de voorbeelden: slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, ongedierte of een door de gemeente aan de betreffende woning gegeven bestemming waardoor het normale gebruik als woonhuis onmogelijk wordt. ‘’Welk genot een huurder mag verwachten’’, zoals in art. 7:204 BW is geformuleerd, impliceert ook een subjectieve toets. Toch is het begrip ‘gebrek’ sterk geobjectiveerd. Het is dus niet van belang wat de individuele huurder van de huursituatie vindt, maar het is van belang dat de woonruimte naar objectieve maatstaven goed onderhouden is. Dat betekent dat een aftands kraakpand de verhuurder niet ontslaat van de verplichting vergaande reparaties uit te voeren op verzoek van de huurder(s).
Wie moet welk gebrek verhelpen?
Is er eenmaal sprake van een gebrek, dan is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder dit gebrek te verhelpen, art. 7:206 BW. Het artikel spreekt over het verhelpen van een gebrek. De verhuurder is dus niet verplicht preventief onderhoud te plegen aan het verhuurde, al is dat natuurlijk wel de meest ideale situatie voor huurder en verhuurder. De andere kant van de medaille is dat er wel een preventieve onderhoudsverplichting bestaat voor de huurder zelf. Als huurder ben je namelijk op grond van art. 7:206 lid 2 verplicht kleine gebreken zelf te herstellen die geen al te hoge kosten en/of specialistische kennis met zich meebrengen. Echter, als dit kleine gebrek het gevolg is van het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken, is de huurder hiertoe niet verplicht. Daarnaast bestaat er nog een belangrijke uitzondering die de verhuurder ontslaat van de verhelpingsverplichting. De verhuurder is namelijk niet verplicht het gebrek te verhelpen indien dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Als laatste bepaalt artikel 7:204 BW zelf al dat gebreken die zijn ontstaan door toedoen van de huurder, natuurlijk voor rekening komen voor de huurder zelf.
Je huisbaas geeft niet thuis
Het komt nog weleens voor dat je huisbaas niet zo geïnteresseerd is in het verhelpen van gebreken. Art. 7:206 lid 3 biedt uitkomst. Op het moment dat de verhuurder in verzuim raakt kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Zo kun je als huurder bij een lekkage zelf een dakdekker of loodgieter inschakelen.
Hoe kun je je huurrechten effectueren?
De rechten die je als huurder toekomen kun je pas effectueren indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Voordat een verhuurder een gebrek kan herstellen, moet hij uiteraard op de hoogte zijn van het gebrek. De huurder heeft daarom de plicht een gebrek onverwijld aan de verhuurder te melden. Deze plicht geldt zowel voor gebreken die je als huurder zelf moet herstellen als voor gebreken die voor rekening komen van de verhuurder. Deze meldingsplicht klinkt vrij eenvoudig, maar kan bij nalaten grote consequenties voor jou als huurder hebben. De verhuurder kan je namelijk aansprakelijk stellen voor de extra schade die is ontstaan als gevolg van het niet onverwijld melden van het gebrek. Daarnaast kan het niet onverwijld melden van een gebrek een grond opleveren om de huurovereenkomst te ontbinden. Het schenden van de meldingsplicht kan namelijk in sommige gevallen worden aangemerkt als schending van de verplichting je als een goed huurder te gedragen.
De wet bepaalt niet binnen welke termijn een verhuurder verplicht is het gebrek te herstellen. Wat redelijk is, hangt af van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Bij een grote lekkage zal een lange termijn niet als redelijk aangemerkt worden, in tegenstelling tot het verhelpen van een defecte vloerverwarming.
In de situatie waarbij je huisbaas niet thuis geeft, heb je als huurder, mits aan de wettelijke voorwaarden zijn voldaan, drie concrete actiemiddelen:
- Je kunt een procedure bij de kantonrechter starten om daarmee herstel van het gebrek af te dwingen.
- Zoals al eerder werd aangehaald, is het ook mogelijk om als huurder de gebreken zelf te laten herstellen en de daarbij gemaakte kosten op je huisbaas te verhalen.
- Je kunt als huurder op grond van art. 7:207 lid 1 BW de huurprijs evenredig verminderen indien het gebrek je huurgenot vermindert. Je huurgenot kan niet zomaar als vermindert aangemerkt worden: kleine schimmelvorming of slecht schilderwerk is bijvoorbeeld al niet toereikend.
Wat als in mijn huurovereenkomst is opgenomen dat mijn verhuurder gebreken niet hoeft te herstellen?
Mocht je een huurovereenkomst getekend hebben waarin is opgenomen dat je verhuurder de gebreken niet hoeft te herstellen, terwijl hij hier wettelijk wel toe verplicht is, staat die clausule je rechtsmiddelen niet in de weg. Art. 7:209 BW stelt namelijk dat van de artikelen 7:206, 7:207 en 7:208 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
