In deze zaak stond een horecaondernemer recht tegenover de verhuurder van het pand waar hij al maanden geen horeca kan bedrijven. De verhuurder wilde van de overeenkomst af. De eis van de verhuurder was fors: de overeenkomst ontbinden op grond van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de ondernemer, ontruiming van het pand binnen drie dagen na de uitspraak en een geldvordering van duizenden euro’s aan achterstallige huurbetalingen.
De ondernemer verweerde zich door te stellen dat er sprake was van onvoorziene omstandigheden en overmacht door de coronamaatregelen van de overheid. Tevens droeg de ondernemer aan dat de verhuurder geen recht had op een volledige betaling van de huurprijs over de periode dat de coronamaatregelen van kracht waren. Dit zou immers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast voerde de ondernemer subsidiair aan dat de huurprijs diende te worden verlaagd met een vanwege de vermindering van het huurgenot aan de zijde van de ondernemer tot een redelijke prijs. Oftewel de ondernemer kon door het coronabeleid niet van zijn gehuurde pand gebruik maken waarvoor het gebruik was overeengekomen, namelijk als horecabedrijf.
Gebrek en perspectief
Persoonlijk vond ik het opmerkelijk wat de verhuurder in reconventie stelde. Zo zou de ondernemer in casu al lang ondernemer zijn en het klappen van de zweep kennen. Verder werd gesteld “bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben zij (lees: de ondernemer) dan ook al rekening gehouden met een virus zoals corona” en “betalingsonmacht levert geen overmacht op en het einde van de coronacrisis is in zicht.” Kennelijk beschikt de verhuurder over een glazen bol. Ik heb immers nog weinig perspectief gezien of gehoord voor de horecaondernemers.
De kantonrechter stelt vast dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW “een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten.” Daarnaast haalt de kantonrechter de wetsgeschiedenis aan ter staving van het feit dat dit gebrek niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak betreft, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt. Volgens de kantonrechter hoeft de ondernemer er geen rekening mee te houden dat het genot van het gehuurde zou worden belemmerd door een gezondheidscrisis van deze omvang. De kantonrechter concludeert dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Uiteindelijk leidt niet het gebrek tot de door de ondernemer gewenste huurkorting, maar de ‘onvoorziene omstandigheden’ in de zin van artikel 6:258 BW. De kantonrechter kan op grond van deze bepaling verlangen dat de overeenkomst wordt gewijzigd dan wel (gedeeltelijk) wordt ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding niet mag verwachten. De kantonrechter beslist dat er hier sprake van is. De ondernemer had geen rekening hoeven te houden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij overheidsmaatregelen gelden die ervoor zorgen dat het gehuurde pand voor langere tijd niet kan worden gebruikt. De coronapandemie geldt als onvoorziene omstandigheid.
Eerlijk zullen we alles delen?
De coronacrisis en de daarbij horende maatregelen hebben volgens de kantonrechter gezorgd voor een verstoring van de balans van de huurovereenkomst. De balans moet worden hersteld. De kantonrechter constateert dat geen van beide partijen een verwijt voor de onvoorziene omstandigheden kan worden gemaakt, en dat het daarom voor de hand ligt om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. De kantonrechter bepaalt tot slot dat hierdoor de ondernemer nog slechts vijftig procent van de huurprijs hoeft te betalen tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt.
De coronapandemie levert naast een hoop ellende ook interessante rechtspraak op. Zo hadden we nog niet heel lang geleden de uitspraak over een werknemer die geen mondkapje wilde dragen, maar hiertoe werd verplicht. Deze uitspraak moet voor de horecaondernemers hoop geven op betere tijden. Ik ben benieuwd hoe de hogere rechterlijke instanties hierover zullen oordelen. En misschien dat rechtenstudenten volgend collegejaar bij het vak privaatrecht dan wel een nieuwe uitspraak krijgen over ‘onvoorziene omstandigheden’.
