Een recent rapport van ING-analisten laat zien dat het allemaal niet zo erg is als het lijkt. Al is de analyse echter hoopvol, het valt nog te bezien of er een stabilisatie en herstel volgen. De alomtegenwoordige schaarste aan huurwoningen en logistiek vastgoed zouden in de nabije toekomst hier wel aan kunnen bijdragen. Eerst kijken we echter naar de status quo.
Om de situatie toe te lichten: de totale waarde van alle beleggingstrasancties (oftewel: beleggingsvolume) binnen de vastgoedmarkt was in 2022 de helft hoger dan in 2023. Bij transacties ter waarde van €100 miljoen en meer lag dit percentage nog hoger – ongeveer 70%. Dit blijkt uit metingen van CBRE, de grootste commerciële vastgoedadviseur ter wereld. Het aantal transacties bereikte zelfs het laagste punt in 10 jaar. Waar wringt de schoen?
Ten eerste, rente. Momenteel ligt de hypotheekrente rond 5%, wat een aanzienlijke stijging is ten opzichte van anderhalf jaar geleden. Vanzelfsprekend maakt dit het minder aantrekkelijk en simpel duurder om een woning te financieren voor potentiële kopers.
Ten tweede, overdrachtsbelasting. Dat is een geluk bij een ongeluk – het percentage van deze belasting is in 2024 niet verhoogd. Desondanks blijft het best wel hoog; we hebben het over het tarief van 10,4% voor vastgoedbeleggers, dus een aanzienlijke sprong van 2%.
Ten derde, onzekerheid rondom huurwoningen. Dit heeft vooral te maken met een voorstel van demissionair woonminister, Hugo de Jonge. De ambtsdrager heeft gesuggereerd dat vrijesectorhuurwoningen deels onder de nieuwe regulering zouden moeten vallen. In de praktijk betekent dit dat 25% van de huurwoningen van de eerdergenoemde vastgoedbelegger, Eres, zou moeten worden onderworpen aan de nieuwe regels. Het blijft ook niet zonder gevolgen dat kantonrechters een aantal uitspraken hebben gedaan over oneerlijke huurverhogingen door vastgoedbellegers.
Ten vierde, fictief rendement in box 3. Dit brengt ons terug bij de fiscale vraagstukken. Hoewel het forfaitaire rendement dat geldt voor box 3, dus vermogensrendementsheffing, is in 2024 gedaald tot 6,04%, komt dit percentage niet overeen met de daadwerkelijk behaalde rendementen. Voor aandeelbeleggers zou een rendement van 5% winstgevend zijn, maar dat is niet gelukt voor 10% van de huurwoningen die werden onderzocht door het ministerie van Financiën.
Ten vijfde, vermogensbelasting. Zoals het oude gezegde luidt, zijn er slechts twee zekerheden in het leven: de dood én belastingen. Het helpt echter niet dat de vermogensbelasting die moet worden geheven over dat fictieve rendement, op 36% ligt in plaats van 32%.
Ondanks de hobbels op de weg, blijft de commerciële vastgoedmarkt voorbereid op de toekomst. Maar we moeten nog afwachten wat er gebeurt.
