Artikelen

De dynamiek van vastgoed

Bram Linnartz (Loyens & Loeff) en Femke de Wolf (Dentons Boekel)
Femke de Wolf en Bram Linnartz (foto: Geert Snoeijer)

Een modern gebouw is duurzaam en heeft een lange levenscyclus. Bram Linnartz (Loyens & Loeff) en Femke de Wolf (Dentons Boekel) lopen graag een rondje om ‘hun’ gebouwen heen. Als vastgoedadvocaten hebben ze met verschillende rechtsgebieden te maken. Ze vertellen erover in de rubriek Senior/junior in het nieuwe nummer van Mr., dat 31 mei is verschenen.

“Staat de eerste paal in de grond, dan geven de eigenaar en de aannemer een feestje. Zo’n jaar later is vaak het hoogste punt van het gebouw bereikt: weer een feestje. Nog een jaar later heb je de opening”, vertelt Bram Linnartz (Loyens & Loeff). “Dat zijn leuke dingen. Maar er wordt hier vooral keihard gewerkt.”

Vastgoed kun je niet gaan studeren. Toen Linnartz 25 jaar geleden advocaat werd, waren kantoren vooral langs de lijnen van de wet georganiseerd. Inmiddels richten zij zich meer op wat de markt vraagt. “Vastgoed is een industriespecialisatie. Je moet van alles een beetje weten. We werken nauw samen met notarissen en fiscalisten. Op de Amsterdam School of Real Estate, de specialisatieopleiding op dit gebied, doceren we onderwerpen uit de boeken 3, 5, 6 en 7 van het BW. Je krijgt koop en verkoop, aanneming van werk, huur, overdrachtsbelasting, BTW, bestemmingsplannen en milieurecht, om wat vakken te noemen.”

Gek op architectuur

Femke de Wolf hoopt ooit de master aan de Amsterdam School of Real Estate te volgen, maar is op dit moment nog volop met de beroepsopleiding bezig. Ze is sinds vorig jaar advocaat bij Dentons Boekel. “Ik kwam met de vastgoedpraktijk in aanraking tijdens een studentstage en wist meteen dat dit het voor mij was. Het is dynamisch en afwisselend. Binnen het brede terrein van het vastgoed zijn er drie soorten praktijken: de transactie-, de advies- en de procespraktijk. Ik doe alle drie. Wat ik ook leuk vind: vastgoed stáát er. Je kunt er naar toe, je loopt eromheen. Vastgoed is geen bedacht concept, maar concreet: een gebouw.”

Dat is ook wat Linnartz aansprak toen hij de keus voor de studie maakte. “Ik ben gek op architectuur. De gebouwde omgeving heeft altijd mijn belangstelling gehad. Word je dan geen architect − ik ben geen bèta − en zoek je een ander vrij beroep, dan is de vastgoedadvocatuur wat mij betreft het mooiste. Veel mensen in dit vak hebben iets met gebouwen. Toen ik begon, zei mijn patroon bij een nieuw project: ga dit weekend maar even kijken. Nog steeds fiets ik graag eens langs een gebouw waar ik mee bezig ben. Ik raad het junioren ook aan.”

Na zijn studies aan de Universiteit van Amsterdam en de University of Kent startte Linnartz bij Boekel De Nerée. In 2006 stapte hij over naar Loyens & Loeff, waar hij sinds vorig jaar managing partner is.

Manager

De Wolf nam een omweg om vastgoedadvocaat te worden. Na haar middelbare schooltijd in Harlingen begon zij met de opleiding verpleegkunde. “Een mooi beroep. Maar ik miste de intellectuele uitdaging.” Via via kwam De Wolf in aanraking met rechten. Ze keek wel eens een studieboek in en hoorde enthousiaste verhalen.
“Het sprak me aan. Bovendien kun je met rechten veel kanten op.” De Wolf ging rechten studeren aan de Rijksuniversiteit Groningen en werd kassière bij Albert Heijn, als bijbaan. Dat ging haar zo goed af dat ze teamleider werd. Vervolgens werd ze geselecteerd voor het managementtraject van Ahold, waarna ze teamleiders aanstuurde. “Leuk werk, maar ik twijfelde af en toe: is dit het nu? Het werd wat eentonig. In december was ik bezig met de paasdagen en in de zomer met kerst. In die tijd belde een vriend die met een studievereniging op kantoorbezoek bij Van Doorne ging en vroeg of ik mee wilde.” Tijdens dat bezoek raakte De Wolf in gesprek met een recruiter, die haar de kans bood een studentenstage te lopen op de vastgoedafdeling. De Wolf besloot in het diepe te springen. Zo kwam zij terecht in wat haar vak bleek te zijn.

Duurzaam

“Als vastgoedadvocaat maak je de levenscyclus van een gebouw mee”, vertelt Linnartz. “Dat begint met de bouwplannen: welke vergunningen zijn nodig? Hoe zit het met het bestemmingsplan en met milieueisen? Er komen contracten met de financier en met de aannemer. Vervolgens maak je koop- of huurovereenkomsten. En als het gebouw er staat en in gebruik is genomen, is het niet afgelopen. Want na verloop van tijd wordt een gebouw vaak herontwikkeld. Dan krijg je te maken met nieuwe bestemmingen, nieuwe vergunningen en nieuwe contracten. Er zijn gebouwen waarmee ik al een keer of vijf te maken heb gehad.”

De manier waarop gebouwd wordt, is de afgelopen 25 jaar sterk veranderd. Vroeger ging men uit van een economische levensduur van 20 tot 25 jaar, daarna was het tijd voor iets anders. “Daardoor zijn veel steden met lelijke gebouwen opgezadeld”, zegt Linnartz. “Kloosters, kerken en scholen werden tegen de vlakte gegooid voor winkelgebieden. Die zagen er overal hetzelfde uit. Nu wordt aan de lange termijn gedacht. Een gebouw moet duurzaam zijn. Bovendien wordt beter gekeken naar de wensen van de gebruiker. Vroeger bedacht de architect iets moois en wat de gebruikers daarvan vonden, kwam op de tweede plaats. De gebruiker wil tegenwoordig vooral flexibiliteit en een goede indeelbaarheid.” Projectontwikkelaars zetten nu gebouwen neer voor de lange termijn, met gebruik van duurzame materialen en geavanceerde systemen voor warmte en koeling zodat het energieverbruik laag ligt. Grote beleggers willen alleen nog investeren in duurzaam vastgoed. En de grote banken hebben aangekondigd dat ze op termijn niet-duurzame gebouwen niet meer zullen financieren, aldus Linnartz. Met de langere levenscyclus komen advocaten ‘hun’ gebouwen vaker tegen in de praktijk.

Systemen

Voor het vak van de vastgoedadvocaat brengt automatisering grote veranderingen. “In het kader van due diligence moet je grote aantallen contracten doorspitten”, zegt De Wolf. “Er worden programma’s ontwikkeld om die contracten te scannen.” Linnartz geeft een voorbeeld: “Stel, je wilt binnen korte tijd 500 huurcontracten bekijken om te zien of daar een change of control-clausule instaat. Zo’n clausule houdt in dat je een huurovereenkomst kunt wijzigen of beëindigen als zich een verandering voordoet in de eigendomsstructuur van de huurder. Bijvoorbeeld als iemand de huurder overneemt. Om die contracten te verzamelen, te bekijken en je bevindingen te noteren, ben je een half uur per contract bezig. In totaal 250 uur: vijf advocaten fulltime een week.” Aanbieders werken samen met advocatenkantoren aan systemen om dit werk te automatiseren. Zo’n systeem scant contracten en laat na een paar minuten weten welke van de vijfhonderd mogelijk een relevante bepaling bevatten. “Het is nog niet zover dat die systemen foutloos zijn, maar dat gaan we binnen afzienbare tijd wel meemaken”, zegt Linnartz. “Dan zijn advocaten van een hoop eentonig werk af, hoewel je zou kunnen zeggen dat dit werk ook wel belangrijk is voor de opleiding. Wie vijfhonderd huurcontracten bestudeert, leert snel wat market practice is.”

Slim

Deze ontwikkelingen raken niet alleen het inhoudelijke werk van de advocaat, maar ook de markt. “Als op dit gebied een level playing field ontstaat, zullen nieuwe toetreders zich op deze markt begeven. Wij zullen ons dan richten op hoogwaardiger advies, althans dat is de bedoeling.”

Slimmer werk, voor slimmere advocaten. “Wij nemen gemiddeld slimmere mensen aan dan wij zelf zijn”, aldus Linnartz. “Want wij zijn in de positie dat wij mogen kiezen uit de top van de afgestudeerden. De beste mensen zijn nieuwsgierig. Mijn advies aan jongeren: blijf dat vooral. En durf voor je mening uit te komen. Ik heb de nodige ervaring, maar als ik na een bespreking ergens een kwartier over nadenk, kan het heel goed dat de junior, die er na die bespreking veel langer over nadenkt, met iets anders komt en het bij het rechte eind heeft. Doe niet klakkeloos wat de baas zegt.”

Bram Linnartz (1969) studeerde na zijn master aan de Universiteit van Amsterdam een jaar Engels recht in Kent en volgde de Grotius Academie. Daarnaast deed hij de postdoctorale opleiding Master of Real Estate aan de Universiteit van Amsterdam (Amsterdam School of Real Estate), waar hij nu doceert. Ook volgde hij het Advanced Management Programme bij INSEAD. Linnartz werd in 1994 advocaat en in 2001 partner bij Boekel De Nerée (nu Dentons Boekel). In 2006 werd hij partner bij Loyens & Loeff, waar hij sinds vorig jaar managing partner is.
Linnartz adviseert over commerciële vastgoedtransacties, fusies en overnames, corporate real estate, vastgoedfondsen, vastgoedfinanciering, joint ventures en projectontwikkeling.

Femke de Wolf (1991) is sinds vorig jaar advocaat bij Dentons Boekel. Zij studeerde aan de Rijksuniversiteit Groningen en was leidinggevende bij Albert Heijn. De Wolf liep stage bij verschillende advocatenkantoren. Zij maakt nu deel uit van de praktijkgroep vastgoed, waar ze actief is in zowel de transactie-, advies- als procespraktijk. Ze is bestuurslid van de Vereniging Jonge Procesadvocaten.

Wilt u geen belangrijk juridisch nieuws meer missen?

Abonneer u op de Mr. nieuwsbrief: elke dinsdag rond de lunch een update van het nieuws van de afgelopen week, de laatste loopbaanwijzigingen en de recentste vacatures. Meld u direct aan en ontvang elke dinsdag de Mr. nieuwsbrief.

Over de auteur

Henriette van Wermeskerken

Henriette van Wermeskerken

Henriette van Wermeskerken studeerde rechten in Utrecht en werkt als freelance (juridisch) journalist en tekstschrijver. Sinds 2009 is zij vaste medewerker van Mr.

Recente vacatures

Recente vacatures