Casus
De verkopers van een woning sturen via hun verkoopmakelaar een concept koopovereenkomst aan de kopers. De verkopers hebben het concept al ondertekend. Omdat de leveringsdatum voor de kopers niet haalbaar is, strepen zij de leveringsdatum door en schrijven er met de hand een latere leveringsdatum bij. De kopers ondertekenen daarna de aangepaste overeenkomst.
De kopers krijgen de financiering van de woning niet rond. Daarom doen zij een beroep op het financieringsvoorbehoud en ontbinden zij de koopovereenkomst. De verkopers zijn het niet eens met deze ontbinding. Zij vinden dat de kopers op de oorspronkelijke datum in de overeenkomst de woning moeten afnemen. Omdat de kopers dat niet doen, ontbinden de verkopers de koopovereenkomst. Ook eisen zij dat de kopers de afgesproken boete betalen. De rechtbank geeft de verkopers geen gelijk, omdat er volgens de rechtbank geen perfecte koopovereenkomst is ontstaan. De verkopers gaan in hoger beroep.
Uitspraak
De verkopers beweren dat het aanpassen van de leveringsdatum door de kopers geen belangrijke wijziging is. Ook vinden zij dat de koopovereenkomst volgens artikel 6:225 lid 2 BW wel is ontstaan. Zij vinden ook dat het niet redelijk is dat de kopers een beroep doen op het ontbreken van een schriftelijk akkoord van de verkopers met de aangepaste leveringsdatum. De verkopers verwijzen hiervoor naar een uitspraak van de Hoge Raad uit 2011.
Het gerechtshof oordeelt dat de verplichte schriftelijke vastlegging van een koopovereenkomst volgens artikel 7:2 BW betekent dat de partijen het schriftelijk eens moeten zijn over alle belangrijke onderdelen van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst moet ondertekend zijn door beide partijen. In deze zaak hebben de verkopers de concept koopovereenkomst al ondertekend aan de verkopers gestuurd. Daarna hebben de kopers de leveringsdatum in de concept koopovereenkomst aangepast en de overeenkomst ondertekend. Uit e-mails tussen de partijen blijkt dat de verkopers het niet eens zijn met de aangepaste leveringsdatum.
Het gerechtshof vindt de leveringsdatum wel een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst. Hierover zijn de partijen het niet eens. Volgens het gerechtshof vinden de verkopers de leveringsdatum ook een belangrijk onderdeel, omdat zij vasthouden aan de oorspronkelijke leveringsdatum. De uitspraak van de Hoge Raad uit 2011 legt het gerechtshof anders uit dan de verkopers. De omstandigheden dat:
- de kopers de leveringsdatum willen verschuiven omdat de financiering niet lukt; en
- de verkopers het niet eens zijn met de verschoven leveringsdatum
zorgen ervoor dat de kopers een beroep mogen doen op het ontbreken van een schriftelijk akkoord door de verkopers. Dat schriftelijk akkoord is heel belangrijk, omdat dit volgens artikel 7:2 BW moet.
Het gerechtshof wijst de eisen van de verkopers dus af.
Verdiepingskader
In de uitspraak van de Hoge Raad uit 2011 waren de consument koper en een consument verkoper het mondeling eens over de verkoop van een woning. Maar de verkoper weigert mee te werken aan het opmaken en het ondertekenen van de koopovereenkomst. De Hoge Raad oordeelde dat een consument verkoper zich ook kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW en dan niet hoeft mee te werken aan een mondelinge koopovereenkomst.
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een woonhuis door een consument koper schriftelijk moet. In artikel 3:39 BW staat dat een koopovereenkomst voor de koop van een huis door een consument nietig is als die overeenkomst niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Het is wettelijke vereist dat zo’n koopovereenkomst schriftelijk moet. De consument koper en de consument verkoper zijn dus pas aan de koop gebonden wanneer beide handtekeningen onder de koopovereenkomst staan. De consument koper mag ook de koopovereenkomst volgens artikel 7:2 lid 2 BW ontbinden zonder een boete of schadevergoeding te moeten betalen. Dit kan hij gedurende drie dagen na ondertekening van de koopovereenkomst doen. Deze bepalingen gelden sinds 1 september 2003 om de consument te beschermen. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd van drie dagen geven de koper de mogelijkheid om zich van deskundig te laten adviseren bij de koop van een woning.
Achtergrondinformatie Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch: ECLI:NL:GHSHE:2022:311
Wil je met dit artikel 1 PO-punt halen?
Dan ben je al goed op weg! Bovenstaand artikel maakt namelijk deel uit van een e-learning in Permanent Actueel Verbintenissenrecht, waarmee jij 1 PO-punt kunt behalen. De artikelen uit de e-learnings in Permanent Actueel zijn voorzien van oefenvragen en praktische tips. Meld je nu aan voor een gratis proefmaand Permanent Actueel en krijg direct toegang tot deze e-learnings.
