Het Acantus-arrest: wie betaalt wat?

Het Acantus-arrest heeft voor de nodige ophef gezorgd. Meer dan tweeëneenhalf jaar na de uitspraak worden de gevolgen voor verhuurders langzamerhand duidelijker.
Depositphotos

In de zaak die leidde tot het Acantus-arrest, ging het om woningen die werden verwarmd en gekoeld via een aansluiting op een WKO-installatie. De installatie werd geëxploiteerd door een derde, zonder dat er een rechtstreekse leveringsovereenkomst bestond tussen de huurders en de leverancier. De afrekening van de kosten verliep via de verhuurder.

De Hoge Raad oordeelde, in navolging van het hof, dat (i) de WKO-installatie in kwestie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid nu deze fysiek is verbonden met het gehuurde en behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het betreffende gebouw en (ii) (daarom) de kosten voor kapitaal en onderhoud van die installatie niet als servicekosten naast de kale huurprijs in rekening mogen worden gebracht.  

De Warmtewet 2014 bood de leverancier de mogelijkheid om de kapitaal- en onderhoudslasten aan de verbruiker in rekening te brengen. De Hoge Raad signaleerde dat in situaties (zoals de voorliggende) waarin de verhuurder ook kwalificeert als leverancier volgens de Warmtewet (en er sprake is van een onroerende aanhorigheid), deze regeling in strijd is met artikel 7:237 lid 2 BW, nu daaruit volgt dat de betreffende lasten niet via de servicekosten aan huurders in rekening kunnen worden gebracht. De Hoge Raad oordeelde in dat kader dat laatstgenoemde bepaling prevaleert, nu deze strekt tot bescherming van de huurder en de Warmtewet niet beoogt daaraan afbreuk te doen.

Het Acantus-arrest plaatste verhuurders in een lastige positie, omdat zij de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (mits het een onroerende aanhorigheid is) niet als servicekosten bij huurders in rekening kunnen brengen en het woningwaarderingsstelsel slechts beperkt ruimte biedt om deze kosten te verdisconteren in de (maximaal redelijke) huurprijs. De Hoge Raad overwoog dat het aan de wetgever is om hiervoor een oplossing te bieden. 

In de lagere rechtspraak werd de reikwijdte van het Acantus-arrest verschillend uitgelegd, onder meer voor wat betreft de vraag of de rechtsregel eveneens geldt wanneer huurders rechtstreeks een leveringsovereenkomst hebben gesloten met de exploitant van de WKO-installatie. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat ook in die situatie de vaste kosten geacht worden in de huurprijs te zijn verdisconteerd, mits een WKO-installatie als onroerende aanhorigheid kwalificeert. Daartegenover oordeelden de rechtbanken Gelderland en Zeeland-West-Brabant dat er in dat geval sprake is van een wezenlijk andere situatie dan in het Acantus-arrest. Zij oordeelden dat het vastrecht in die situatie wel separaat door een derde in rekening kon worden gebracht. 

Op 10 september 2024 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich in hoger beroep uitgesproken over deze kwestie. Het hof concludeerde dat de rechtsregel uit het Acantus-arrest alleen van toepassing is wanneer de verhuurder en de leverancier in de zin van de Warmtewet een en dezelfde zijn of met elkaar vereenzelvigd kunnen worden. Wanneer de huurder echter rechtstreeks een overeenkomst heeft gesloten met een derde, geldt deze problematiek niet en is er geen grondslag om aan te nemen dat de verhuurder deze kosten dient te dragen. Er kan dan in de verhouding verhuurder-huurder geen sprake van zijn dat de kosten in de kale huurprijs van de woning moeten worden geacht te zijn inbegrepen, terwijl nergens uit blijkt dat de huurder feitelijk het vastrecht dubbel betaalt.  

Hoewel de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden meer duidelijk biedt aan de praktijk, is de vraag of andere hoven (en de Hoge Raad zelf) deze lijn zullen volgen. 

 

Delen:

Het belangrijkste nieuws wekelijks in uw inbox?

Abonneer u op de Mr. nieuwsbrief: elke dinsdag rond de lunch een update van het nieuws van de afgelopen week, de laatste loopbaanwijzigingen en de recentste vacatures. Meld u direct aan en ontvang elke dinsdag de Mr. nieuwsbrief.

Scroll naar boven