Op 18 april 2017 introduceerde de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de nieuwe modelhuurovereenkomst woonruimte met bijbehorende algemene bepalingen; de voorganger dateerde uit 2003. In deze bijdrage zullen de meest in het oog springende wijzigingen kort worden aangestipt.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 (WDH) is op diverse plaatsen in de modelhuurovereenkomst neergelegd. Zo bevat het model verschillende looptijdvarianten, zoals onder meer de kortlopende huurovereenkomst van maximaal twee respectievelijk vijf jaar en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de kortlopende huurovereenkomsten is in de algemene bepalingen opgenomen dat deze eindigen door een enkele aanzegging van de einddatum (zie art. 18.2). In het model is ook een keuzebepaling opgenomen die de bestemming van de woonruimte aangeeft, zoals de ‘seniorenwoning’, de ‘studentenwoning’ of de ‘woning die bestemd is voor een groot gezin’ (ook wel de doelgroepwoningen). Het wettelijke (art. 7:237 BW) onderscheid tussen kosten die zien op nutsvoorzieningen met een individuele meter (ook wel de ‘nmim’) en de servicekosten (de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte) is verwerkt in zowel de huurovereenkomst als de algemene bepalingen. In de huurovereenkomst staan verschillende boetebepalingen die zien op specifieke overtredingen van de contractuele bepalingen.
Daarmee beoogt de ROZ aansluiting te zoeken bij de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, op grond waarvan in eerdere rechtspraak (ECLI:NL:GHAMS:2014:5414; ECLI:NL:GHAMS:2014:950) de verzamelboetebepaling uit de ROZ-voorwaarden 2003 sneuvelde. Verder is een waarborgsombepaling opgenomen in de huurovereenkomst en is een bepaling opgenomen die ziet op verstrekking van het (overwegend) verplichte energielabel of energie-index (welke index relevant is bij de bepaling van de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel).
De ROZ speelt ook in op de ‘airbnb’ tendens door in de algemene bepalingen bij het verbod tot ingebruikgeving te benadrukken dat daaronder ook wordt verstaan het in gebruik geven ten behoeve van ‘airbnb’ (of soortgelijke) initiatieven. Wordt deze bepaling overtreden, dan bepalen de algemene voorwaarden dat de huurder ook de winst dient af te dragen die huurder hiermee heeft gemaakt. Ook de huurder die het gehuurde gebruikt voor delicten op grond van de Opiumwet, dient de winst die de huurder hiermee heeft gemaakt af te dragen aan de verhuurder, aldus de algemene bepalingen (waarbij de hoogte van de winstafdracht uiteraard beperkingen kent).
Ook deze modeldocumenten zijn overwegend verhuurdersvriendelijk. Het verrast daarom dat daarin niet is opgenomen dat in geval van bijvoorbeeld het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde door de huurder, de huurder de bewijslast draagt dat dat anders is (een bewijslastomkering). Het blijven evenwel modeldocumenten die niet beogen uitputtend te zijn. In de handleiding bij deze documenten benadrukt de ROZ dit nog maar eens.
