In het verleden is door verschillende rechters geoordeeld dat een verhuurder in beginsel niet bevoegd is om het verschaffen van het huurgenot op te schorten als de huurder (bijvoorbeeld) zijn huur niet betaalt. De gedachte daarachter is dat deze opschorting niet ongedaan kan worden gemaakt zodra de huurachterstand is betaald. Het nadeel van de opschorting blijft dan ook altijd bij de huurder liggen. De veronderstelling dat dit bezwaar aan opschorting van het huurgenot in de weg staat, blijkt nu echter onjuist te zijn.
Het arrest
In een arrest van 15 maart 2024 overwoog de Hoge Raad dat er geen regel bestaat die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt, omdat hij achteraf niet alsnog het huurgenot kan verschaffen over de opschortingsperiode (ECLI:NL:HR:2024:389).
De huurder in deze zaak betaalde vanaf januari 2019 geen huur meer en verliet de bedrijfsruimte begin mei 2019. Begin juli 2019 verving de verhuurder de sloten van de bedrijfsruimte, wat feitelijk neerkomt op het opschorten van het verschaffen van huurgenot.
De huurder stelde in cassatie onder meer dat de verhuurder de kernverplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet kon opschorten, althans in ieder geval niet op de enkele grond dat de huurder de huur niet had betaald. Te meer omdat het huurgenot over de periode van opschorting niet met terugwerkende kracht alsnog kan worden verschaft, zodra de huurachterstand is betaald.
De Hoge Raad overwoog dat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is en dat een partij bevoegd is de nakoming van haar verplichting op te schorten, als de wederpartij zijn tegenoverstaande verplichting niet nakomt (artikel 6:262 lid 1 BW). De wederzijdse verplichtingen hoeven niet te zien op hetzelfde tijdvak. Ook al kan een ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak bij een tekortkoming van de huurder slechts door een rechter plaatsvinden (artikel 7:231 lid 1 BW), dat staat aan de bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van het verschaffen van het huurgenot niet in de weg, aldus de Hoge Raad.
Ondanks de verduidelijking van de Hoge Raad dat de verschaffing van het huurgenot wel degelijk kan worden opgeschort, blijft het voor de verhuurder aan te bevelen om hier zorgvuldig mee om te gaan. Immers, als achteraf blijkt dat ten onrechte is opgeschort, dan schiet de verhuurder toerekenbaar tekort in zijn verplichting om het huurgenot te verschaffen met alle gevolgen van dien (zoals een verplichting tot vergoeding van de schade die de huurder hierdoor heeft geleden). Zoals de Hoge Raad zelf ook benadrukt wordt deze zaak erdoor gekenmerkt dat de huurder heeft opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten. De verhuurder doet er, bij twijfel over de rechtmatigheid van de opschorting, dan ook verstandig aan om de weg naar de rechter te kiezen.
Signalering
De ROZ heeft, na gesprekken met de ACM, zijn modelcontracten voor kantoor- en winkelruimtes aangepast. De modelcontracten voorzien er nu expliciet in dat voor huurprijsaanpassing, naast de CPI, ook kan worden gekozen voor een andere index, een vast percentage of geen automatische huurprijsaanpassing.
