Contractueel voorkeursrecht rechtvaardigt uitzondering op Didam-regels
Eerder schreven we al over de Didam-regels. Nieuwe rechtspraak kleurt de contouren van de Didam-regels steeds verder in. Dat geldt ook voor het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van maart dit jaar.
Eerst een stap terug. De Didam-hoofdregel verplicht overheden bij de verkoop of verhuur van vastgoed gegadigden gelijke kansen te bieden, tenzij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
De gemeente Tytsjerksteradiel verhuurde het rijksmonument ‘De Pleats’ aan Fergees B.V. In de huurovereenkomst stond een recht van eerste koop. Toen de gemeente op enig moment tot verkoop wilde overgaan, beriep Fergees zich op dit voorkeursrecht. Er waren echter ook andere geïnteresseerden. Reden om de Didam-regels erbij te pakken.
De gemeente publiceerde haar voornemen tot verkoop en motiveerde waarom volgens haar een uitzondering op de Didam-hoofdregel gerechtvaardigd was. Volgens de gemeente vormde het contractueel overeengekomen recht van eerste koop van Fergees een objectieve, redelijke en toetsbare grond om af te zien van een openbare selectieprocedure.
Zowel de voorzieningenrechter als het hof volgden de gemeente. Het hof overwoog dat de Didam-regels zich niet in zijn algemeenheid verzetten tegen het toekennen van een recht van eerste koop in een huurovereenkomst. Voorwaarde is wel dat bij het aangaan van de huurovereenkomst, met inachtneming van de Didamhoofdregel, gelijke kansen zijn geboden aan potentiële gegadigden. Een geldig overeengekomen recht van eerste koop kan een objectieve, redelijke en toetsbare grond vormen om af te wijken van de Didam-hoofdregel. De gemeente was gehouden haar contractuele verplichtingen na te komen om wanprestatie te voorkomen. Daar kwam bij dat Fergees zich door het voorkeursrecht in een andere positie bevond dan de overige gegadigden. De gemeente mocht onder deze omstandigheden aannemen dat slechts één serieuze gegadigde voor aankoop in aanmerking kwam.
Handreiking VNG
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een (vernieuwde) handreiking gepubliceerd voor de toepassing van de Didam-regels. Daarin wordt opgemerkt dat de rechtspraak nog duidelijkheid moet geven over de vraag of een contractueel voorkeursrecht een uitzondering op de Didam-hoofdregel kan rechtvaardigen (zie paragraaf 5.2.8). Het hofarrest geeft op dit punt een belangrijke aanwijzing.
Jaarverslag Huurcommissie
Het jaarverslag 2025 van de Huurcommissie biedt inzicht in de geschillen die daar spelen. De instroom daalde naar 16.250 verzoeken, maar geschillen over servicekosten, gebreken en huurprijzen blijven de agenda bepalen. Opvallend is dat de Wet betaalbare huur nog niet leidde tot de verwachte golf aan puntengeschillen, mogelijk doordat de verplichte puntentelling bij nieuwe contracten preventief werkt. Tegelijkertijd groeit het belang van servicekostenprocedures, mede door de uitbreiding naar een deel van de vrije sector. Huurders krijgen daarbij vaak gelijk, terwijl verhuurders bij huurverhogingen meestal winnen (in 2025 in maar liefst 97 procent van de gevallen!). Ook financieel doen de uitspraken ertoe: huur- en servicekostenaanpassingen waren goed voor ongeveer 15,5 miljoen euro.
