Dutch Business Lawyers Abroad

‘Plechtig’ en niet ‘digitaal’ contracteren bij de aankoop van onroerend goed in Vlaanderen

Onlangs was de Belgische onroerendgoedmarkt in rep en roer. Bekend werd dat het Antwerpse Hof van Beroep op 19 december 2016 had beslist dat de verkoop van een huis via e-mail niet mogelijk zou zijn. En dat in een wereld van alsmaar verdergaande digitalisering! Tussen verkoper en koper, hun makelaars en notarissen werd een aantal e-mails verstuurd, waaruit kon worden afgeleid dat tussen partijen een akkoord was bereikt over de verkoop. De verkoper haakte af en weigerde de gebruikelijke onderhandse verkoopovereenkomst (‘compromis’) te tekenen. Hij had kennelijk een kandidaat-koper gevonden, die bereid was méér te betalen.

Was tussen partijen via de uitwisseling van e-mails een koopovereenkomst over onroerend goed tot stand gekomen? In eerste instantie vond de rechtbank van Turnhout van wél. In het verleden had ook het Gentse Hof van Beroep geoordeeld dat via sms een koopovereenkomst tot stand kan komen.

Om de Belgische situatie te begrijpen, is van belang te weten dat een verkoopovereenkomst naar Belgisch recht een zuiver consensuele overeenkomst is. Indien er wilsovereenstemming is over de zaak en de prijs – dat kan zelfs mondeling zijn – dan is de koop tot stand gekomen en gaat zelfs de eigendom over. Daarbij maakt het niet uit of het gaat om de verkoop van roerend of onroerend goed. België kent anders dan het Nederlandse duale systeem de zakelijke overeenkomst niet, waarbij de eigendom op grond van de verbintenis scheppende overeenkomst wordt overgedragen. Dat geldt overigens ook voor aandelentransacties, waar een notariële overdrachtsakte evenmin vereist is. Gelet op de regeling van de koopovereenkomst in het Belgisch Burgerlijk Wetboek, valt niet in te zien, waarom een koopovereenkomst niet via e-mail tot stand zou kunnen komen. Het probleem zit hem in het bewijsrecht in ‘burgerlijke zaken’ (dat wil zeggen tussen particulieren en tussen ondernemers en particulieren), dat ook in het Burgerlijk Wetboek (1804) is opgenomen en dat afwijkt van het bewijsrecht in ‘handelszaken’. In zaken die een waarde hebben van (thans) méér dan € 375,00 geldt in burgerrechtelijke zaken alleen schriftelijk bewijs. Het bewijs tussen ondernemers (‘kooplieden’), dat geregeld is in het Wetboek van Koophandel, is daarentegen vrij.

De Belgische wetgever stelde in 2003 in de Wet Elektronische Handel elektronisch gesloten overeenkomsten gelijk met ‘papieren’ overeenkomsten, maar maakte een uitzondering voor onder andere koopovereenkomsten over onroerende goederen. Voor de totstandkoming daarvan is nog steeds de klassieke schriftelijke vorm vereist.

Het Antwerpse Hof van Beroep overwoog: “uit de wettelijke bepalingen van de Wet Elektronische Handel volgt dat een koop – verkoop – overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet tot stand kan komen via elektronische weg (lees: via e-mail).

Daarmee wordt de koopovereenkomst van een onroerend goed in België verheven tot een zogenaamd ‘plechtig contract’. Die uitzondering werd ingegeven door tal van vermeldingen, die op grond van bijvoorbeeld milieuwetgeving en stedenbouw verplicht in een koopovereenkomst dienen te worden opgenomen en die een ruimer toepassingsgebied bestrijken dan alleen de totstandkoming van koopovereenkomsten. Kennelijk is niet goed nagedacht over de koopovereenkomst volgens het Burgerlijk Wetboek en de  daarvan afwijkende ‘digitale’ koopovereenkomst.

Betekent dit, indien de verkoper zijn akkoord over de verkoop alleen in e-mails of per sms heeft vastgelegd, dat de koper met lege handen blijft staan, als de verkoper voor ondertekening van het ‘compromis’ van de verkoop afziet? Het Belgisch bewijsrecht in burgerlijke zaken kent immers ook het begin van bewijs door geschrift, dat aangevuld kan worden door getuigen en/of vermoedens.

Het Antwerpse Hof past de wettelijke onmogelijkheid om e-mails als rechtstreeks bewijs te gebruiken echter ook toe op het begin van bewijs, zodat aanvullend bewijs hier uitgesloten is.

Overigens zijn er tal van Belgische rechters die daarentegen wel van mening zijn dat e-mails of sms’jes als een begin van schriftelijk bewijs kunnen gelden. Verder kan de teleurgestelde partij zijn wederpartij aanspreken tot schadevergoeding op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid.

Minister De Croo, minister van onder andere de ‘Digitale Agenda’, heeft al een wetswijziging aangekondigd, omdat hij de huidige regeling niet meer passend acht in de huidige digitale omgeving.

Tot die tijd lopen ook Nederlanders, die veelal in Antwerpen kopen, het risico dat verkopers alsnog afhaken voordat het ‘compromis’ getekend is. Ze doen er verstandig aan de koop onmiddellijk, eventueel per fax, in een door alle partijen ondertekende onderhandse akte, voorzien van de gebruikelijke bedingen, vast te leggen. Zij kunnen natuurlijk ook in Gent kopen. De Gentse rechter denkt kennelijk anders over contracteren per e-mail.

Wilt u geen belangrijk juridisch nieuws meer missen?

Wilt u op de hoogte blijven van het laatste nieuws, de laatste loopbaanwijzigingen en de laatste vacatures? Meld u direct aan en ontvang elke dinsdag de laatste updates.

Meld u direct aan >

Recente vacatures

Recente vacatures