Een duurzame manier om woonruimte te verwarmen, is het gebruik van een WKO-installatie, zodat huurders niet afhankelijk zijn van gas. WKO-installaties zijn duur in aanschaf en onderhoud, terwijl er (relatief) lage energiekosten mee gemoeid zijn. De kosten zitten daarom vooral in kapitaal- en onderhoudskosten.
Een verhuurder van appartementen in twee woontorens bracht deze kosten als servicekosten in rekening bij de huurders. Belangrijk gegeven: de woontoren en de WKO-installatie (inclusief afleverset) waren in constructief opzicht specifiek op elkaar afgestemd; de appartementen konden niet op een andere manier worden verwarmd. Zonder die installatie was het gebouw ‘onvoltooid’.
De Hoge Raad overweegt in het arrest van 21 januari 2022 dat deze kosten niet apart mogen worden doorbelast; deze kosten moeten namelijk in de kale huurprijs worden verdisconteerd. Dit volgt ook uit de wet. Volgens artikel 7:237 lid 2 BW is de (kale) huurprijs: “de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte.” Volgens artikel 7:233 BW behoren tot de woonruimte ook de zogeheten ‘onroerende aanhorigheden’: voorzieningen die onlosmakelijk zijn verbonden met de gehuurde woonruimte. De Hoge Raad bevestigt dat de WKO-installatie in dit geval een dergelijke onroerende aanhorigheid is, nu de installatie onroerend is, fysiek verbonden is met het gehuurde en naar haar aard behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. Nu de WKO-installatie tot de woonruimte behoort, moeten de kapitaal- en onderhoudskosten hiervoor worden betaald uit de kale huurprijs. Dat de WKO-installatie in dit geval geen eigendom was van de verhuurder, was niet relevant.
Dit arrest kan verhuurders in de sociale huursector voor een ware uitdaging stellen: zij zijn gebonden aan maximale huurprijzen, die volgen uit het woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel biedt geen ruimte om naast de maximaal redelijke huurprijs de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie als extra kosten mee te nemen naast de huurprijs. De Hoge Raad onderkent dit probleem, maar merkt op dat het aan de wetgever is om dit op te lossen. De wetgever heeft dit overigens reeds in 2018 onderkend: er heeft een ontwerp tot wijziging van het Besluit servicekosten ter consultatie voorgelegen. Maar dat wetgevingsproces lijkt stil te liggen.
Totdat de wetgeving is aangepast, zullen verhuurders van sociale huurwoningen er rekening mee moeten houden dat de onderhouds- en kapitaalkosten van de WKO-installatie worden geacht deel uit te maken van de huurprijs. Als deze verhuurders nog niet de maximaal redelijke huurprijs pleegden door te voeren, zou dit een reden kunnen zijn hier verandering in te brengen.
Laten we hopen dat snel uitvoering wordt gegeven aan het reeds voorbereide wetgevingsproces!
