Verkopers en verhuurders van gebouwen zijn verplicht om bij de verkoop respectievelijk verhuur daarvan een geldig energielabel (voorheen ‘energieprestatiecertificaat’ genaamd) beschikbaar te stellen aan de koper of nieuwe huurder. Deze verplichting volgt uit de Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen. Hierin worden de lidstaten van de Europese Unie verplicht om te “eisen dat bij de verkoop of verhuur van een gebouw of gebouwunit het energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan aan de toekomstige nieuwe huurder of koper wordt getoond en aan de koper of nieuwe huurder wordt overhandigd.” Deze richtlijn heeft zich in Nederland vertaald in het Besluit Energieprestatie Gebouwen. Daarin is onder meer bepaald dat bij de verhuur van een gebouw aan de nieuwe huurder een geldig energielabel moet worden verstrekt.
Een energielabel is ook van belang bij de vaststelling van de huurprijs die op de huuringangsdatum voor een woning redelijk is. Bij deze vaststelling (waar de huurder binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst om kan verzoeken) wordt, aan de hand van het woningwaarderingsstelstel, getoetst of de overeengekomen huurprijs hoger is dan de (voor die woning geldende) maximale huurprijsgrens. De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023, naar aanleiding van prejudiciële vragen van de Haagse kantonrechter, beslist dat het voor de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs niet is vereist dat het energielabel aan de huurder is verstrekt. Evenmin is vereist dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst het energielabel aanwezig was of de energieprestatie opgenomen was. Het energielabel of de energie-index moet wel op een zodanig moment beschikbaar zijn dat de huurcommissie of de kantonrechter daarmee rekening kan houden bij de beslissing op het verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, aldus de Hoge Raad. Het is bovendien van belang dat de feitelijke energieprestatietoestand van de woning op het moment van opname van de energieprestatie niet is gewijzigd ten opzichte van die op de huuringangsdatum; bij de huurprijstoetsing gaat het immers om de feitelijke toestand op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Dit kan een lastige situatie opleveren als de energieprestatietoestand ondertussen is gewijzigd (bijvoorbeeld omdat zonnepanelen zijn aangebracht). Een mogelijkheid zou dan kunnen zijn om bij de opname van de energieprestatie een verklaring te voegen van een adviseur waaruit blijkt welk energielabel van toepassing zou zijn zonder die nieuwe voorzieningen.
Zie voor een toepassing van deze prejudiciële beslissing een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter van 7 juli 2023. Onderwerp van deze zaak was onder meer de vaststelling van de maximale aanvangshuur; onder andere de woningwaarderingspunten voor de energieprestatie speelden daarbij een rol. De opname van het energielabel vond pas in 2022 plaats, terwijl de huurovereenkomst medio 2021 al was aangevangen. Uit de stellingen van partijen volgde dat de toestand van de woning tussen het moment van aangaan van de huurovereenkomst (bedoeld zal zijn ‘ingang’ van de huurovereenkomst) en de opname van het energielabel niet wezenlijk was gewijzigd. Het energielabel uit 2022 kan daarom worden meegenomen in de woningwaardering en (dus) bij de bepaling van de maximale aanvangshuur voor de woning.
