In de hierna aan te stippen uitspraken vond de rechter, gezien de voorliggende feiten, een huurprijsvermindering gerechtvaardigd op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW): geoordeeld werd dat het evenwicht van de huurovereenkomsten dermate fundamenteel was verstoord, dat de betreffende verhuurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mochten verwachten. De rechtbanken achtten het redelijk dat partijen de ‘pijn’ zouden delen. Zij zijn echter niet eenduidig over hoe daarbij te werk moet worden gegaan. Wel moesten huurders in alle gevallen hun volledige omzetcijfers over enkele jaren overleggen om hun ‘pijn’ te onderbouwen.
Opvallende elementen
De rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:7108) hanteerde een heuse formule om de huurprijsvermindering van de huurder (een hostel) te berekenen, waarbij het uitgangspunt is dat de tegenvaller gelijkelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld: 100% omzetverlies rechtvaardigt een huurkorting van 50%. Dit leidt tot de formule: de huurprijsvermindering (A) is gelijk aan de huurprijs (B) vermenigvuldigd met het percentage omzetdaling (C) x 50%. Oftewel:
Enkele dagen later wees dezelfde rechtbank (ECLI:NL:RBAMS:2020:6951) weer een corona (tussen)vonnis: als uit de objectieve omzetcijfers van huurder (een restaurant) over 2019 en 2020 van huurder een coronaomzetdaling volgt van 70%, zal, aldus de kantonrechter, de huurovereenkomst worden aangepast in die zin dat de helft van die daling voor rekening van de verhuurder komt, een en ander volgens het richtsnoer van art. 6:258 BW (en vermoedelijk uitgaande van de hiervoor geschetste formule van dezelfde rechtbank). Volgens de rechtbank geeft niet enkel de horecasluiting zelf aanleiding om huurkorting toe te passen, maar kwalificeren ook de beperkende overheidsmaatregelen, zoals de anderhalvemeterrichtlijn, als onvoorziene omstandigheden. Deze uitspraak biedt dan ook aanknopingspunten voor huurders (in brede zin) die hun exploitatie niet geheel hoeven te staken. De rechtbank Den Haag kwam (zonder formule en zonder bewijs van 100% omzetverlies) tot een huurkorting van 50% over de verplichte horecasluitingsperiode en van 25% over de resterende periode (waarin andere beperkingen golden) (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Deze huurder had de overheidssteun benut, maar die bleek niet toereikend om de volledige huur te betalen. Zie ook rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2021:479) die op 2 februari 2021 in kort geding oordeelde dat bij het bepalen van de korting zowel rekening moet worden gehouden met de ontvangen financiële overheidscompensatie als met de belangen van de verhuurder.
Aandachtspunten
- Er lijkt weinig aandacht voor de belangen van de verhuurder; die spelen echter ook een rol bij de beoordeling in hoeverre ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag worden verwacht.
- Het komt zorgvuldiger voor om uit te gaan van winstdaling in plaats van omzetdaling; verschillende huurders besparen kosten in coronatijd en overheidscompensaties zouden ook moeten meewegen.
- Eenzijdige besluiten om de huur niet (volledig te) voldoen, worden regelmatig gesanctioneerd (contractuele boete / ontbinding huurovereenkomst), zeker bij een in het verleden al getoonde bedenkelijke betalingsmoraal (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBROT:2020:10964).
Een objectieve formule om huurkorting te berekenen, is goed voor de rechtszekerheid. Wij hopen daarom dat de komende tijd een zorgvuldige formule gedestilleerd zal kunnen worden uit de rechtspraak. Art. 6:258 BW verlangt evenwel dat alle omstandigheden van het geval meewegen. Al die omstandigheden vatten in een handzame formule is een uitdaging. Volledigerechtszekerheid vooraf lijkt daarom een utopie.
