Woonruimtehuurders zijn in Nederland de best beschermde huurders. Zo kunnen verhuurders die huurovereenkomsten alleen opzeggen op grond van een beperkt aantal opzeggingsgronden. Een van die gronden is dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik; renovatie of sloop van de woning die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is een vorm van ‘eigen gebruik’. Zegt de verhuurder de huurovereenkomst op, dan eindigt die alleen als de huurder met die opzegging instemt of als de rechter het einde onherroepelijk vaststelt.
Huurbeëindigingen leveren regelmatig discussies op. Dat was ook zo toen verhuurder Vestia de huurovereenkomsten van een groot aantal sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam opzegde. Zij wenste bepaalde woningen te slopen en andere te renoveren, waarna sociale en vrije sector huurwoningen, alsmede koopwoningen, moesten terugkeren. De Hoge Raad moest zich in dit kader uitlaten over de vraag of een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ slaagt als een verhuurder de woningen wil slopen/renoveren, terwijl er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (ECLI:NL:HR:2023:931). Volgens de Hoge Raad is een dergelijke structurele wanverhouding alleen vereist als het sloop-/bouwplan van de verhuurder overwegend is gebaseerd op financiële motieven. Is het plan gebaseerd op stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke doelen, dan hoeft de verhuurder enkel aannemelijk te maken dat het plan aan de realisatie van die doelen kan bijdragen. Ook als er alternatieven zijn voor sloop/renovatie, hoeft de verhuurder niet aannemelijk te maken dat het in stand houden van deze woningen te duur is ten opzichte van sloop/herontwikkeling. Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad een arrest uit 2010 verduidelijkt.
De vergaande huurbescherming die woonruimtehuurders genieten, maakt dat veel bewoners van woningen bepleiten dat zij een huurovereenkomst hebben, ook als het gaat om ‘anti-kraak’.
Als de bewoner een tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik van de woonruimte, dan is er sprake van huur, ook als de overeenkomst is aangeduid als een anti-kraakovereenkomst/gebruiksovereenkomst. Bij ‘echte’ anti-kraakovereenkomsten ontbreekt die tegenprestatie. Vaak wordt daarom gediscussieerd over de vraag of de overeengekomen vergoeding redelijk is ten opzichte van de overeengekomen service. Is die vergoeding te hoog, dan is het restant mogelijk een ‘tegenprestatie’, in welk geval sprake is van huur(bescherming)). In de kwestie waarover de Hoge Raad op 2 juni 2023 een uitspraak wees, resulteerde de optelsom van services in een maandbedrag van € 187,50, terwijl de gebruiker maandelijks (slechts) € 150 moest betalen. Hoewel er dus, na aftrek van het bedrag voor de services, niets resteerde, concludeerde het hof toch dat sprake was van een huurovereenkomst. De reden: gedurende de gebruiksperiode was het bedrag dat de gebruiker moest betalen, verhoogd. De Hoge Raad vernietigde dit oordeel; weliswaar was het bedrag verhoogd, maar nog altijd volgde nergens uit dat een bedrag ‘overbleef’ dat als ‘tegenprestatie’ zou kunnen kwalificeren.
