Op 14 juli 2015 heeft het Gerechtshof Den Haag een belangwekkende uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHDHA:2015:2188). Het hof bepaalde dat in dat specifieke geval de opvolgend eigenaar/verhuurder gebonden was aan het “recht van eerste koop” uit de huurovereenkomst.
Op basis van artikel 7:226 lid 3 BW is de verkrijger van het verhuurde slechts gebonden aan “die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.” Uit jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955) volgt dat een koopoptie in beginsel niet een dergelijk beding is. Dit is anders als de periodiek te betalen tegenprestatie (de huur) naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging bevat, zoals bij leaseovereenkomsten. In die gevallen is de opvolgend verhuurder doorgaans gebonden aan het recht van eerste koop, omdat dan wel aan de eis van voldoende verband is voldaan.
In de zaak waar bovengenoemd hofarrest op zag, had de huurder, zoals afgesproken met de voorafgaand verhuurder, de woning fors voor eigen rekening gerenoveerd. Het hof sloot aan bij bovengenoemd arrest en stelde voorop (1) dat bedingen die zijn gericht op het verwerven van eigendom “naar hun aard” niet gericht zijn op de verschaffing van gebruik en de daarop betrekking hebbende tegenprestatie van het betalen van de huur, alsmede (2) dat alleen koopopties waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, van rechtswege overgaan op de opvolgende verhuurder. Volgens het hof had de huurder voldoende onderbouwd dat de omvangrijke investeringen die hij in de gehuurde woning had verricht, verband hielden met het uiteindelijk kunnen verkrijgen daarvan. Dit leidde het hof tot de slotsom dat de opvolgend eigenaar/verhuurder aan de koopoptie was gebonden.
Uit het arrest van het hof lijkt dientengevolge te kunnen worden geconcludeerd dat de door de Hoge Raad gehanteerde regel niet te eng dient te worden uitgelegd en dat ook het doen van investeringen kan kwalificeren als een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde.
