Tijdelijke woonruimtehuurovereenkomsten aan banden
De wet die het ongebreideld sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen (voor maximaal twee jaar) en onzelfstandige woningen (voor maximaal vijf jaar) mogelijk maakte, is na ruim zeven jaar ter ziele. De Eerste Kamer heeft op 14 november 2023 ingestemd met de Wet vaste huurcontracten; tijdelijke huurovereenkomsten mogen binnenkort nog enkel rechtsgeldig worden gesloten voor zelfstandige woningen, voor maximaal twee jaar en in een beperkt aantal situaties. Uit een conceptbesluit (dat tot 4 december a.s. voorligt in een internetconsultatie) volgt dat onder meer huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen en weeskinderen tot deze doelgroep behoren. De wet treedt tegelijk met voornoemd besluit in werking. Naar verwachting is dat 1 juli 2024, alhoewel de Tweede en Eerste Kamer dit besluit ook nog moeten vaststellen. Dit zou vertragend kunnen werken.
Volop discussie over CPI-verhoging in bedrijfsruimtecontracten
Huurprijzen voor bedrijfsruimtes kunnen (mits overeengekomen) worden aangepast aan de hand van de CPI die door het CBS wordt gepubliceerd. Vanwege de sinds 2021 wereldwijd sterk oplopende energieprijzen, maakte ook de CPI grote stappen omhoog, in januari 2023 zelfs tot 14,5 procent. Sinds 1 juni 2023 hanteert het CBS een nieuwe methode om energieprijzen te meten (kort gezegd worden ook lang lopende energiecontracten in de berekening meegenomen). De CPI’s voor het verleden corrigeert het CBS echter niet. Het gevolg? Een levendig debat tussen huurders en verhuurders over de vraag of doorbelasting van de hoge CPI gerechtvaardigd is.
In de rechtspraak zijn overwegend twee stromingen zichtbaar, zo volgt onder meer uit de volgende twee zeer recente uitspraken. In beide zaken werd geoordeeld dat geen sprake was van onvoorziene omstandigheden (hetgeen in de coronadiscussie wel werd aangenomen). Over de werking van de redelijkheid en billijkheid verschilden de rechtbanken echter van mening. De rechtbank Gelderland oordeelde op 25 oktober 2023 dat de door de verhuurder doorgevoerde verhoging niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, waarbij zij van belang achtte dat de verhuurder met dezelfde hoge kosten kampt als de huurder én dat partijen geen maximum hadden verbonden aan de CPI.
De rechtbank Rotterdam kwam daarentegen tot de slotsom dat de verhoging niet aanvaardbaar was, waarbij zij relevant vond dat de CPI in een bepaalde periode een – in de ogen van de rechtbank – te hoog, niet reëel prijsindexcijfer gaf, waardoor de huurprijs met meer dan de daadwerkelijke inflatie steeg. Om procestechnische redenen kreeg de huurder overigens toch geen gelijk. Kortom, een levendige discussie die in de rechtspraak voorlopig nog niet lijkt te zijn beslecht.
