Op 15 juli 2015 heeft Rechtbank Midden-Nederland (ongepubliceerd) zich uitgesproken over de betekenis van de in de praktijk (in diverse varianten) regelmatig voorkomende tekst “Prijspeil huur is 1 januari 2011”, opgenomen in art. 4.1 van de betreffende huurovereenkomst, direct achter de aanvangshuurprijs.
De verhuurder stelde dat krachtens deze zinsnede de aanvangshuurprijs moest worden gecorrigeerd met de inflatie in de periode 1 januari 2011 – 19 januari 2013 (zijnde de datum van bouwkundige oplevering / ingangsdatum).
De kantonrechter verwijst naar art. 4.5 dat bepaalt dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst een jaar na ingang huur, wordt geïndexeerd en overweegt dat deze twee bepalingen betreffende de huurprijs onduidelijk ten opzichte van elkaar zijn. De kantonrechter overweegt dat hij de tekst over de jaarlijkse huurprijsaanpassing aanzienlijk duidelijker acht dan die over de aanvangshuurprijs. In art. 4.1 staat strikt genomen niet meer dan dat de overeengekomen huurprijs het prijspeil van 1 januari 2011 omvat. De kantonrechter is van oordeel dat de onduidelijkheid moet komen voor rekening van de verhuurder, die de betreffende zinsnede heeft voorgesteld. De conclusie van de kantonrechter luidt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs bij ingang van de huur niet mocht worden geïndexeerd.
Voor verhuurders is aldus van belang om, in geval van een gewenste indexering van de aanvangshuurprijs, dit expliciet in de huurovereenkomst te bedingen.
Vermeldenswaard is voorts dat de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:3099), in antwoord op prejudiciële vragen, heeft overwogen dat in beginsel óók sprake is van een bemiddelingsovereenkomst (ex art. 7:425 BW) tussen verhuurder en bemiddelaar indien de verhuurder woonruimte op de website van de bemiddelaar te huur aanbiedt zonder hiervoor een vergoeding verschuldigd te zijn. Dit is anders indien de website van de bemiddelaar slechts als ‘elektronisch prikbord’ fungeert, waarbij de potentiële huurder de verhuurder direct kan contacteren.
De gevolgen van deze uitspraak kunnen voor bemiddelaars aanzienlijk zijn, omdat de kwalificatie als ‘bemiddelingsovereenkomst’ tot gevolg heeft dat de bemiddelaar (ex art. 7:427 jo. 7:417 lid 4 BW) geen vergoeding mag vragen van een huurder (dus evenmin als de bemiddelaar geen vergoeding van de verhuurder ontvangt). Huurders kunnen (behoudens verjaring) trachten reeds betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen.
