Op 21 april 2023 oordeelde de kantonrechter Amsterdam ambtshalve dat een huurprijswijzigingsbeding in een kamerhuurovereenkomst onredelijk was. Het effect: de aanvangshuurprijs werd geacht nooit te zijn verhoogd. Verhuurder kon niet terugvallen op de wettelijke huurprijswijzigingsmogelijkheid; de gevolgen voor verhuurder zijn dan ook verstrekkend!
De huurovereenkomst bepaalde dat de huurprijs jaarlijks werd verhoogd (op een moment naar keuze van verhuurder) op basis van een (door het CBS gepubliceerd) indexcijfer, vermeerderd met maximaal vijf procent. De kantonrechter stelde vast dat 1) huurder een consument was, 2) verhuurder woningen bedrijfsmatig verhuurde, 3) het huurprijswijzigingsbeding bedoeld was om in meerdere huurovereenkomsten te worden gebruikt, 4) het beding niet een kernbeding betrof en 5) nergens uit volgde dat partijen over dit beding hadden onderhandeld. Vervolgens toetste de kantonrechter ambtshalve of het huurprijswijzigingsbeding ‘oneerlijk’ was (zie art. 3 van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen). Volgens deze richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als ‘oneerlijk’ beschouwd als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het Europese Hof van Justitie verbindt daarnaast vergaande gevolgen aan de vaststelling dat een beding (niet enkel een prijswijzigingsbeding) ‘oneerlijk’ is: als sanctie mag dan (ook) niet worden teruggevallen op toepasselijke nationaalrechtelijke regel (dus: wat de wet bepaalt); de Hoge Raad heeft dit onlangs bevestigd.
Volgens de kantonrechter was het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk omdat:
- de jaarlijkse verhoging van vijf procent bovenop de inflatiecorrectie het evenwicht aanzienlijk ten nadele van huurder verstoorde;
- een geldige reden voor de jaarlijkse (hogere) wijziging ontbrak;
- huurder niet de mogelijkheid had om de huurovereenkomst te beëindigen als verhuurder de huurprijs zou wijzigen (daargelaten of opzegging reëel is, gezien de huurwoningmarktsituatie in Amsterdam en omgeving);
- een huurverlaging uitdrukkelijk niet tot de mogelijkheden behoorde.
Daarom vernietigde de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding. Ook de rente- en incassobedingen werden als oneerlijk beschouwd en vernietigd.
Voor de praktijk is belangrijk dat de gedachte ‘baat het niet, dan schaadt het niet’ niet opgaat, omdat indien een beding wordt vernietigd wegens strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen, de verstrekkende sanctie is dat verhuurder zich niet meer kan beroepen op de mogelijkheden die de Nederlandse wet biedt. Ook is van belang dat (zoals de kantonrechter overweegt) enkel wordt uitgegaan van de situatie op het moment van contractsluiting; de feitelijke uitvoering is irrelevant. Dat betekent dat een eventueel door verhuurder zelf doorgevoerde matiging hem niet helpt bij de beoordeling van de geldigheid van het beding.
Wet vaste huurcontracten
Het Initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten is op 16 mei aangenomen door de Tweede Kamer.Deze wet beperkt de mogelijkheden tot het aangaan van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Als de Eerste Kamer deze wet aanneemt, mogen tijdelijke huurcontracten alleen worden gesloten in een beperkt aantal situaties (te weten in de gevallen die nu al gelden voor woningcorporaties, zie art. 22a RTIV).
Winkelruimteovereenkomst
Tot slot voor wie het heeft gemist: afgelopen december heeft de ROZ een nieuw model winkelruimtehuurovereenkomst gelanceerd (met onder meer een duurzaamheidsclausule).
