De rechtbank stelde de Hoge Raad eind maart de volgende vragen:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Aanleiding voor het stellen van deze vragen was een bodemprocedure die een verhuurder van een horecalocatie aanhangig maakte tegen (hoofd)huurder Heineken. Heineken had de verhuurder verzocht een financiële bijdrage (van één maand huur) te leveren aan de coronahuurkorting (van twee maanden) die Heineken haar onderhuurder had gegund. Bij instemming zou Heineken over een periode van zes maanden een verlaagde huurprijs betalen. Verhuurder stemde niet in. Toch ging Heineken over tot betaling van de voorgestelde verlaagde huurprijs.
Verhuurder vordert onder meer betaling van de huurachterstand en een verklaring voor recht dat Heineken niet bevoegd is om een huurkorting door te berekenen in de hoofdhuurovereenkomst. Verhuurder (tevens horecaexploitant) voert onder meer aan dat ook hij zwaar wordt getroffen door de coronamaatregelen en dat zijn hypotheeklasten doorlopen. Volgens Heineken is een huurkorting gerechtvaardigd, omdat sprake is van een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW en/of onvoorziene omstandigheden.
Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis, zet de rechtbank op heldere wijze uiteen welke juridische uitdagingen zij op haar pad treft bij haar oordeelsvorming over de vorderingen. Is er sprake van een gebrek of kan met succes worden aangevoerd dat de maatregelen zien op de uitoefening van horeca en niet het gehuurde zelf? En biedt art. 6:258 BW een ruimer beoordelingskader dan art. 7:207 BW van de gebrekenregeling?
Met smart wordt gewacht op de antwoorden van de Hoge Raad. In lijn met art. 392 lid 6 Rv. zal het wijzen van vonnissen in bodemprocedures naar verwachting worden aangehouden totdat de Hoge Raad heeft gesproken (tenzij partijen zich hiertegen verzetten). Vanuit het perspectief van de rechtbank is begrijpelijk dat de vragen volledig zijn toegespitst op het voorliggende geval (op die manier krijgt de rechtbank immers een zo precies mogelijk antwoord). Laten we echter hopen dat de antwoorden aldus zullen zijn geformuleerd dat deze ruimer inzetbaar zijn dan alleen voor coronadiscussies bij horecalocaties. Immers, verhuurders en huurders in brede zin worden getroffen door coronamaatregelen en zien zich voor vergelijkbare vragen gesteld als deze horecapartijen.
Tot slot ter korte signalering: het wetsvoorstel dat ziet op huurkortingen in de sociale huursector en op een verstopte coronamaatregel (zie onze eerdere Mr. bijdrage), is op 23 maart 2021 aangenomen door de Eerste Kamer en is op 1 april jl. in werking getreden.
