Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Een tijdelijke zegen voor huurders in de vrije sector.
In Nederland kennen we sociale en geliberaliseerde verhuur van woningen. Bij geliberaliseerde verhuur is de aanvangshuurprijs hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (de ‘vrijesectorwoningen’). Deze grens bedraagt per 1 januari 2021 € 752,33. Geliberaliseerde huurovereenkomsten kenden nauwelijks huurprijsbescherming, tot nu.
De huurprijzen van woningen onder de liberalisatiegrens werden eerder dit jaar al bevroren om hoge huurstijgingen in de sociale huur te voorkomen. Voor de duur van drie jaar tracht de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten dit nu ook voor het geliberaliseerde segment te realiseren. Wat regelt deze wet zoal?
- De huurverhoging in de geliberaliseerde sector wordt gemaximeerd tot het niveau van de inflatie plus 1%.
- Een bepaling in een huurovereenkomst die leidt tot een hogere huurprijsstijging is nietig. Ook in dat geval geldt een verhoging met het niveau van de inflatie plus 1%.
- Wordt de huurprijs toch verhoogd op grond van zo’n nietig beding, dan kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurprijsverhoging de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over die verhoging.
- Er zijn uitzonderingen: als de verhuurder in de woning investeert en dat tot een verhoging van het woongenot leidt, of als de verhuurder met een overheidssubsidie wijzigingen aan de woning aanbrengt voor gehandicapten, dan is een huurverhoging mogelijk die in redelijke verhouding tot de gemaakte kosten staat.
- Stemt de huurder niet in met een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst voor zover dit aanbod een huurprijsverhoging inhoudt, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen.
Deze wet geldt per 1 mei 2021 voor alle geliberaliseerde huurovereenkomsten. Omstreeks november 2023 zal de minister verslag uit dienen te brengen over de doeltreffendheid en effecten van deze wet. Uitgangspunt is dat per 1 mei 2024 deze tijdelijke maatregelen vervallen.
De nieuwe wet heeft als hoofddoel excessieve huurprijsverhogingen in het geliberaliseerde segment te voorkomen. Voor de periode dat deze wet geldt, worden huurders van geliberaliseerde woonruimten in beginsel voor zeer forse stijgingen behoed. Het lijkt evenwel een tijdelijke oplossing. Zo kunnen verhuurders van geliberaliseerde huurovereenkomsten immers na het vervallen van de wet, als vanouds, huurovereenkomsten opzeggen omdat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. Een verhuurder kan aldus proberen de gemiste huurprijsverhogingen weer in te halen. Of dat ook redelijk is, zal de rechtspraak en/of een nieuwe wet moeten uitwijzen.
Bovendien is het ook de verwachting dat deze nieuwe wet in de hand werkt dat verhuurders bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten hogere aanvangshuren zullen bedingen (daarmee anticiperend op de beperkte huurprijsverhogingen die kunnen worden gerealiseerd).
Of deze wet werkelijk het beoogde doel bereikt, is dan ook nog maar de vraag. De tijd zal het leren.
