In de eerste circa twintig gepubliceerde ‘huur en corona-uitspraken’ van rechtbanken werd vrijwel steeds geoordeeld dat de coronacrisis is aan te merken als onvoorziene omstandigheid. Het gerechtshof Amsterdam heeft dit nu in kort geding bevestigd (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604).
Uit art. 6:258 BW volgt dat partijen op grond van onvoorziene omstandigheden kunnen vorderen dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigt. De onvoorziene omstandigheden moeten dan wel van dien aard zijn dat de wederpartij, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Onvoorziene omstandigheden zijn, zoals de term al aangeeft, omstandigheden die partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd (en, in de woorden van het hof, “ook niet van elkaar [mochten] verwachten dat dit wel het geval zou zijn.”).
In navolging van de Amsterdamse kantonrechter heeft het hof Amsterdam geoordeeld “dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd.”
Ten aanzien van de vraag hoe de huurovereenkomst dan moet worden gewijzigd, oftewel welke tijdelijke huurkortingen (eventueel) gerechtvaardigd zijn, stelt het hof voorop dat daar geen vaste maatstaf voor bestaat. Het hof onderschrijft de aanpak van de kantonrechter Amsterdam, die als uitgangspunt hanteerde dat de pijn gelijk moet worden verdeeld. Het hof bekrachtigt in dit kader het oordeel van de kantonrechter dat de huurder 50% van de huurprijs dient te voldoen over de periode waarin het gehuurde in het geheel niet kon worden geëxploiteerd (15 maart tot 1 juni). Over de periode daarna dient de huurder een steeds verder oplopend percentage van de huurprijs te voldoen (65% over juni tot en met augustus, en 70, 80, 90 en 100% over de maanden september, oktober, november en december). Het hof heeft bij zijn oordeelsvorming laten meewegen dat “een mogelijke tweede golf van coronabesmettingen“ de omzet (die naar verwachting in september in de buurt van de ‘normale omzet’ zou komen) weer zou (kunnen) doen teruglopen. Het hof spreekt overigens over ‘toegepaste kortingen’. Vanzelfsprekend betreffen dit (naar aard) voorlopige kortingen, nu deze in kort geding zijn toegewezen.
Het hof geeft geen oordeel over de vraag of de coronacrisis ook kwalificeert als een gebrek, maar noemt – vooruitlopend op de in de bodemprocedure te nemen beslissing – wel een aantal (mogelijk) relevante aspecten, namelijk: (i) of de opgelegde exploitatiebeperking voldoende gerelateerd is aan het gehuurde om als gebrek te kwalificeren, (ii) de omschrijving van het gehuurde (algemeen of specifiek) en (iii) het al dan niet zijn overeengekomen van een ruime exoneratie. Wordt vervolgd!
