Als de huurder in verband met een renovatie niet in zijn huurwoning kan blijven wonen, waardoor een verhuizing noodzakelijk is, dan geeft de wet de huurder aanspraak op een minimale bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. De gedachte hiervan is dat de huurder aldus gecompenseerd wordt voor de kosten die hij moet maken, omdat hij niet in het gehuurde kan blijven wonen. Deze vergoeding wordt jaarlijks verhoogd, en bedraagt inmiddels € 6.505,-. Er is vaak discussie over de vraag of de verhuurder deze vergoeding verschuldigd is. Bijvoorbeeld omdat verhuurders stellen dat een verhuizing niet nodig is, of omdat verhuurders de huurders een alternatief aanbieden waardoor (volgens verhuurders) geen sprake zou zijn van een verhuizing zoals door de wet bedoeld. In de rechtspraak bestond verdeeldheid over de vraag of een huurder ook indien de verhuurder hem een alternatief – in de vorm van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning – biedt aanspraak heeft op een verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad is duidelijk: als de huurder het gehuurde tijdelijk moet verlaten in verband met een renovatie en dan verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, heeft hij geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Dat geldt ook als de huurder een aanbod hiertoe afwijst.
Dan door naar de tweede signalering: wanneer moet de huurbescherming van een huurder van 290-bedrijfsruimte (zoals detailhandel of horeca) wijken voor de wensen van de verhuurder om het gehuurde zelf te exploiteren? De Hoge Raad geeft duidelijkheid!
Een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet wettelijk meerdere vormen van huurbescherming. Zo is opzegging door de verhuurder enkel mogelijk op grond van (een van) de wettelijke opzeggingsgronden. Een van deze gronden is het ‘dringend eigen gebruik’: een verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.
Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst van kracht totdat in rechte over de beëindiging is besloten. De Hoge Raad schept, in lijn met eerdere jurisprudentie, een helder kader. Zo stelt de Hoge Raad voorop dat bij de beoordeling moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waarbij van belang is dat de wil tot eigen gebruik niet alleen bestaat ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de rechterlijke uitspraak. Van ‘dringendheid’ kan volgens de Hoge Raad sprake zijn als het pand voor de verhuurder van wezenlijk belang is; bedrijfseconomische redenen kunnen daartoe voldoende zijn. De huurder kan nog wél een stokje voor de opzegging steken, als hij stelt én aannemelijk kan maken dat: (i) de verhuurder een alternatief heeft om in zijn behoefte te voorzien, én (ii) van de verhuurder (voldoende) gevergd kan worden dat alternatief te benutten. Het voldoen aan deze stelplicht en bewijslast, zal doorgaans echter nog niet zo eenvoudig zijn voor een huurder!
