Btw en servicekosten
De meeste wijzigingen zien op de btw-behandeling van leveringen van ‘zaken en diensten’; sinds 1 januari 2025 is het namelijk niet meer een gegeven dat deze met btw mogen worden belast (zie ook onze eerdere Mr. Bijdrage). Waar voorheen werd gesproken over de levering van ‘zaken en diensten’, maken alle nieuwe modellen een onderscheid tussen nutsvoorzieningen (zoals: gas, water en elektriciteit) en prestaties waarvoor servicekosten in rekening worden gebracht (zoals schoonmaak of beveiliging); het woonruimtemodel kende dit onderscheid al.
Winkel- en kantoorruimte
Vanwege de grote overlap worden de wijzigingen voor winkel– en kantoorruimte gezamenlijk behandeld. Naast diverse taaltechnische wijzigingen, zijn de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen de volgende:
- Onderscheid nutsvoorzieningen en servicekosten: in zowel de huurovereenkomsten als in de algemene bepalingen zijn de nutsvoorzieningen en de servicekosten voortaan apart geregeld; inhoudelijk zijn deze artikelen per huurovereenkomst niet werkelijk anders.
- Btw mag niet meer worden doorbelast? Als het op enig moment niet meer mogelijk/geoorloofd is om btw over de nutsvoorzieningen en/of servicekosten door te belasten aan de huurder, dan regelen de algemene bepalingen dat de verhuurder de prijs inclusief btw voor deze leveringen aan de huurder in rekening mag brengen (zie art. 24.9 algemene bepalingen winkelruimte en art. 21.9 algemene bepalingen kantoorruimte).
- Btw mag op enig moment wel worden doorbelast? Ook de spiegelbeeldige situatie staat in de algemene bepalingen: als op enig moment wel btw mag worden doorbelast over de nutsvoorzieningen en/of servicekosten, dan mag de verhuurder hiertoe overgaan (zie art. 24.10 algemene bepalingen winkelruimte en art. 21.10 algemene bepalingen kantoorruimte). Een dergelijke bepaling is niet voor de huurprijs opgenomen, zodat het aan te bevelen is een clausule van die strekking op te nemen in de huurovereenkomst als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst niet kunnen opteren voor btw-belaste huur.
Woonruimte
Het woonruimtemodel was in 2024 al aangepast in verband met de invoering van de Wet goed verhuurderschap (zie onze eerdere Mr. Bijdrage), de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. De belangrijkste wijzigingen op een rij:
- Nieuw btw-artikel: in het nieuwe art. 8 (huurovereenkomst) moet worden aangegeven of de nutsvoorzieningen/servicekosten btw-belast zijn (zie ook het rekenvoorbeeld).
- Huurprijswijziging (art. 5): in het modelartikel is onderscheid gemaakt tussen de verhogingen in het laag-/midden-/hoogsegment en voor de laatste twee segmenten is een opslagbeding (naast de huurverhoging) opgenomen. Verder is voor alle segmenten bepaald dat de verhoging minimaal twee maanden van tevoren moet worden aangekondigd. De huurder heeft bovendien het recht om de huurovereenkomst (ook tussentijds) op te zeggen als de verhogingsmededeling inhoudt dat de huur zowel met een reguliere verhoging als met een extra opslag wordt verhoogd. De ROZ wijst in de handleiding terecht op de risico’s als een te hoge opslag wordt ingevuld, zie onder andere onze Mr. bijdrage.
- Puntentelling verplicht: sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht een puntentelling bij aanvang van de huurovereenkomst te verstrekken (zie art. 2 lid 2 sub e Wet goed verhuurderschap); dit is nu vermeld in het bijlageoverzicht van de modelhuurovereenkomst.
Al deze wijzigingen zijn ook vertaald naar de algemene bepalingen.
Ter afsluiting
Bij de modelhuurovereenkomsten horen handleidingen. Daarin zijn nadere toelichtingen te lezen (winkel-, kantoor- en woonruimte) bij onder meer de wijzigingen en de contracten als geheel (met hier en daar een aanbeveling om juridische/fiscale bijstand in te roepen).
Ondanks dat de ROZ de huurrechtpraktijk een dienst heeft bewezen door deze wijzigingen door te voeren, blijft het formuleren van huurovereenkomsten altijd maatwerk. Maak je gebruik van modellen, behoud dan altijd een kritische blik.
