Een korte blik over de huurrechtgrenzen heen, kijkt u mee?

Het 'huurrecht' is neergelegd in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In huurkwesties, waaronder het sluiten van huurovereenkomsten, spelen echter regelmatig ook andere wetsartikelen een rol. In deze bijdrage komen enkele grensoverschrijdende huurrechtkwesties aan bod. 
foto: Depositphotos

De gemeente Heumen (‘Heumen’) verhuurde een multifunctionele sportaccommodatie tegen een huurprijs die lager was dan de kostprijs. In ruil voor de exploitatie van deze accommodatie, verstrekte Heumen de huurder bovendien een exploitatiebijdrage. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) stelde op 16 augustus 2019 vast dat Heumen met deze verhuring de Wet Markt & Overheid, waarmee de Mededingingswet is gewijzigd, had overtreden omdat zij niet de integrale kosten (die gepaard gingen met deze verhuur) aan de huurder had doorbelast. Het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) bevestigde op 9 augustus jl. het besluit van de ACM. Verhuur van vastgoed dat bestemd is voor sportbeoefening, is in beginsel een economische activiteit (art. 25i Mededingingswet). Dit zou anders zijn geweest, als deze verhuur plaats had gevonden in het kader van de uitoefening van het overheidsgezag. Dat speelde hier evenwel niet. Heumen behoorde de huurder dan ook ten minste de integrale kosten van deze verhuur door te belasten; bij de vaststelling daarvan moest ook rekening worden gehouden met de exploitatiebijdrage. De ACM stelde nu alleen vast dat Heumen deze overtreding had begaan, maar had er eveneens voor kunnen kiezen om een last onder dwangsom op te leggen aan Heumen. Ook de enkele verklaring dat een overtreding is vastgesteld, kan overigens een impact voor Heumen hebben, nu deze (mits onherroepelijk geworden) in een civiele procedure als bewijs kan dienen dat er sprake is van een onrechtmatige daad (Kamerstukken II 2007/08, 31 354, nr. 3, p. 42).

Als overheidslichamen privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten (bijvoorbeeld koopovereenkomsten), gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Deze gelden ook bij de vaststelling van koopvoorwaarden en bij de ‘keuze’ van een koper. De positie van een overheidslichaam als verkoper is dan ook anders dan van een ‘andere’ verkoper. Op 26 november 2021 overwoog de Hoge Raad in het ‘Didamarrest’, dat als een overheidslichaam een schaarse onroerende zaak wil verkopen, alle potentiële gegadigden gelijke kansen behoren te krijgen. Hoe? Door middel van een transparante, tijdig openbaar gemaakte, selectieprocedure. Is er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze kandidaat, dan moet dat tijdig worden gemotiveerd en gepubliceerd. De vraag is of deze regels ook gelden bij verhuur
Op 4 augustus jl. wees de voorzieningenrechter Noord-Holland een op het Didamarrest gegronde vordering tot beëindiging van huurovereenkomsten, die eerder door de gemeente (als verhuurder) verlengd waren, af. De eiser was van mening dat de gemeente bij de verlenging in strijd met het gelijkheidsbeginsel en de in het Didamarrest geformuleerde criteria had gehandeld. De voorzieningenrechter overwoog dat (nog) niet vaststaat dat het Didamarrest ook bij verhuur geldt. Niettemin overwoog hij, in lijn met het Didamarrest, dat aannemelijk was dat bij de voorliggende huurverlengingen, de zittende huurders de enige serieuze kandidaten waren. Of het Didamarrest al dan niet van toepassing was, deed er dus niet toe volgens de voorzieningenrechter. De eiser kreeg dan ook niet zijn zin. 

Tot slot overwoog de Hoge Raad op 24 juni jl. dat een verhuurder onder de huurder beslag mag leggen op huurtoeslag in verband met een huurschuld (vermeerderd met rente en kosten). De periode waarop de huurtoeslag betrekking heeft, hoeft niet dezelfde periode te zijn als die van de huurschuld; een verhuurder kan volgens de Hoge Raad beslag leggen op huurtoeslag die is verstrekt voor de huur van een bepaalde woning, tot voldoening van de huur van die woning, ongeacht of de huurschuld ‘oud’ of ‘nieuw’ is.

Delen:

Het belangrijkste nieuws wekelijks in uw inbox?

Abonneer u op de Mr. nieuwsbrief: elke dinsdag rond de lunch een update van het nieuws van de afgelopen week, de laatste loopbaanwijzigingen en de recentste vacatures. Meld u direct aan en ontvang elke dinsdag de Mr. nieuwsbrief.

Ook interessant:

Scroll naar boven